.. 张女士于2008年8月11日与某开发商签订，购买某小区一套商品房，约定总房价款为50万元整，首付三成计十五万元整，余款以银行按揭方式支付。张女士在支付了购房首付款后，去银行办理按揭手续时，被银行告知因其家庭已有一套住房，对第二套房屋银行只能提供六成按揭。得知此事后，张女士拒绝增加首付款，要求按合同中约定的付款方式支付房款，否则就要开发商在承担的情况下退房。开发商多次催促未果，因此酿成纠纷。
在本案的分析中，有三种意见:
第一种是认为开发商在应当知道政策的情况下，未问清张女士的有关情况甚至明知其已有一套住房的情况下，仍然与张女士签订合同，而张女士作为非专业人士，对该合同应当认为是因重大误解订立的合同，可以请求撤销合同。而且合同被撤销的过错方应当是开发商，开发商应当承担赔偿损失的法律责任。
第二种意见认为，张女士在订立合同过程中，明知自己已有一套住房，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成，应当承担责任，如果给开发商造成损失的，应当承担责任。
第三种意见认为，首付提高是由于政策的因素，而政策因素属于不可抗力，由于不可抗因素导致合同不能履行，购房者是可以提出退房的，属于非因归责于当事人双方的事由，双方均没有过错，亦无须承担违约责任。按照最高人民法院司法解释，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保并导致商品不能继续履行的，当事人可以请求，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
笔者认为，上述三种意见均有一定道理，但在实践中，决定因首付提高导致退房纠纷案件成败的关键在于合同的具体约定及有关证据。如果开发商能举证证明购房者故意隐瞒已有住房的实际情况，则过错在于购房者，购房者应当承担对其不利的法律后果；如果购房者能举证证明开发商为了促成交易，明知购房者已有住房仍与之签订四成以下首付的商品房，则过错在于开发商，开发商应当承担对其不利的法律后果；如果在签约以后，办理银行按揭手续之前出台的政策，则应当认定为不可抗力，双方互相不承担违约责任；如果双方均不能举证证明对方的过错，则法官就有自由裁量权了。
