“房地产贷款集中度过渡期可合理延长，可以看作是最新文件的配套措施，一方面政策鼓励机构发放个人住房贷款，尤其是在年底前，部分城市的房贷利率还可以突破下限要求；另一方面政策还鼓励机构稳定房地产开发贷款投放、稳定建筑企业信贷投放，这些都是促进银行投放涉房贷款。”一位股份行人士对21世纪经济报道记者表示，事实上，前期金融部门已经出台了较多的政策，但最终还是要看市场预期能否改善，只有预期改善，过渡期延长才有实际意义。“此外，还要看已经达标了的银行是否能再次突破上限要求。”
银河证券银行业分析师张一纬表示，集中度管理政策边际放宽好于预期，能够一定程度上缓解房地产贷款占比较高的国有大行以及部分超过监管上限的股份行在业务整改方面的压力，预留更多的时间窗口，帮助该类银行合理适度加大对房地产领域的融资支持。
助力建立新住房制度
最新文件还提出，鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
并提出，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
事实上，今年2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》已经明确，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
“今年以来，住房租赁领域的金融创新取得重大突破。”中指研究院表示，8月31日3支保租房公募REITs公开上市发行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建设银行300亿住房租赁基金已正式落地，探索通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。
监管部门曾表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
值得注意的是，11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》），助力优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，面对部分房地产开发企业发生资金流动性问题，全国已有逾110城市调整预售资金监管政策，其中部分城市已着手放松资金监管为房企提供部分资金支持。《通知》的出台，将在全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。
陈文静认为，《通知》出台后，各地预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振。与此同时，相关部门还需积极行动促进市场销售企稳，唯有房地产企业销售回款得到明显改善，才能使整个房地产行业恢复平稳发展。
（本报记者陈植对本文亦有贡献）
