张女士今年70多岁了，家住镇海。她和老伴想改善下住房条件，8月24日，他们来到了日湖附近一房产中介公司。房产中介毛女士向他们推荐了北岸琴森一间12层的住宅。
两位老人看后都很满意，决定回去商量下。
8月25日，张女士又来到了这家中介所，表示愿意买下这套房子。毛女士随即向他们出示了合同，并说明要先交5万元定金。
可张女士表示暂时拿不出这么多钱，要过几天去取。毛女士就让她打了张欠条。张女士看完合同后，在上面签了字。
不料，麻烦事接踵而至，8月25日晚，张女士因个人原因，暂时无法凑足资金买房。毛女士告诉她，这样属于违约，需要支付违约金和中介费共计7万元。
这一消息对张女士犹如晴天霹雳，她之前根本不知道房子不买了还要交违约金，而且一交就是这么多。
8月26日早上，经毛女士从中协调，最终房东答应给张女士打7折，也就是赔付定金3.5万元，中介方也答应只收取1.4万元中介费。随后，张女士签订了《存量房屋买卖中介合同》终止协议，并赔付了相应款项。
事后，张女士就赔钱的相关事宜咨询了朋友，朋友告诉她，由于当时只打了欠条，没有付定金，可能不适用“定金法则”，故张女士或无需支付这3.5万元定金。
-律师释法
定金支付暗藏玄机合同条款另有文章
昨日，记者就这一问题，咨询了宁波京衡律师事务所的陶律师。陶律师说，像这种“二手房定金打欠条后违约”的案例很少见。违约方到底要不要支付定金，法院具体怎么判可能还存在争议。该案例中有些细节值得推敲。
陶律师说，定金的成立具有实践性。就是说，定金必须是在签完合同后立刻支付给合同当事人才能生效的。而在本案例中，张女士只是打了欠条，并未当即支付，而在这之后，中介方也没有向房东垫付这5万元定金，这种情况可能并不适用“定金法则”，也就是如果张女士单方违约，或无需再支付这5万元定金。
不过陶律师也强调，不适用“定金法则”，并不意味着违约方无需承担其他的赔偿责任。
同时，陶律师指出，张女士在赔付相关款项前，签了份《存量房屋买卖中介合同》终止协议。根据协议第二项第一款：“乙方已全额支付给甲方购房定金……”张女士签了这份终止协议，也就相当于承认自己已支付购房定金这一事实。
而在法庭上，协议是书证，其他形式的证据没有特殊情况，不能对抗书证的证明效力。也就是说即使张女士选择打官司也无济于事。
如果张女士当时选择不签那份终止协议，三方为此闹上法庭，那么法院可能会判决张女士无需支付这笔定金。
不过，陶律师再次强调，即使法庭宣判张女士无需支付订金，也不意味着她可以连那1.4万元中介费也省了，甚至有可能还要赔偿中介方和房东的其他损失。
在此，他也提醒市民，不管是买房还是卖房，都应想清楚，看明白合同后再行动，有疑问应该先咨询相关专业人员，切莫草率下手。
