8 月末，商品房待售面积 54605 万平方米，较上月下降 50 万平方米，降幅收窄，商品房待售面积仍处于下行通道，但总体仍算是 2019 年以来阶段性高位。
今天就开门见山的跟大家聊聊，楼市当下的库存到底是怎么样的？
7 月，去化周期 19.01 个月，环都市圈三线去化周期比较长。
6 月，去化周期 20.86 个月，北部和弱二线和东南沿海三四线城市。
5 月，去化周期 23.3 个月，北部和弱二线和东南沿海三四线城市。
4 月，去化周期 24.6 个月，北部和弱二线和东南沿海三四线城市。
因为简单理解的话，全国一年多不供地，才能去化的差不多。
在这种情况下，处在这个周期之中，哪个城市能好过。
这是 2019 年到 2022 年一，二，三线城市的库存情况。
从这里看出，在整个统计周期中，有两个库存的至高点：
8 月份虽然也在下降的过程中，但是三四线的库存依旧高于平均线，而二线城市基本上接近平均线。
这样看，整个楼市高库存到底是谁在托举？
在全国这样的大环境下，对每个城市影响也是比较大的。
那么，波及的都是什么样的城市？
答案是：高库存和高去化周期的城市。
这是前 8 个月商品住宅库存量 TOP20，我整理了一下，大家可以一目了然的看清楚了。
从表格里可以看出排名前 20 的常驻城市是：
而比较少的城市是：苏州，西安。
就以青岛，天津和武汉来说，看完以后，你就会明白他们为什么那么拼命的救市了？
青岛近五年的新房成交最高点是 1695 万平方米，而它的历史高点则是 1989 万平方米，也就意味着，青岛五年来，成交没有创新高。
在存量高，成交成色不足的情况下，表现在每个区域的库存就很明显了：
7 月末，胶南，胶北的库存基本上占比 20% 以上。在市中心的主要区域，崂山，市北等库存占比比较少。
不说其他，就从土拍来看，你就很清楚了。
2022 年跟 2021 年相比，土拍的宗数，面积都在减少。
在地方托底的情况下，第三次土拍，还有一块熔断的地块，以及 3 个流拍的地块。
疯抢的地块是崂山松岭路地块，地块非常好，所以大家都抢。
流拍的地块中其中包含市北捷能地块，这个是在二次土拍中流拍的，即使地价下调，依旧流拍。
房企出手的情况，也能代表购房者关注的区域和版块是哪里。
今年的天津受疫情影响是比较大的，3 月疫情，清明节各地疫情持续反复，5 月又有封控，留给楼市的时间确实不多。
直接看图，就非常清楚了，两年的对比，2022 年不管是成交套数，还是成交面积下降都比较多。
这是武汉 9 月风靡各大平台的一张图：
此刻，武汉，给所有的人一个感觉就是懵了，其实不止这些楼盘：
除了降价外，可以看一下武汉上半年的开盘去化和推盘量：
从图中直接可以看出，不管是推盘套数还是去化率都是直线下降。
高库存，在此刻，在楼市显现的特别清楚。
楼市库存真正的 " 压舱石 " 是去化周期排名比较靠前的城市。
也就是说，接下来的 " 压舱石 "们才是最惨的。
来看 1 月和 8 月的商品住宅存量去化的前 20 名：
如果盘点前 8 个月的去化周期，比较高的城市，这些城中，80% 的城市都稳居榜单。
这些城市除了瑟瑟发抖，根本没啥办法，活成了核心城市的远郊的模样。
神盘泰丰牧马湖，之前需要验资才能看，最高卖到 2 万，我们来看今年面临着的他是什么？
价格从 1.6 万，再到 1.4 万，只看价格就很清楚了。
对于惠州来说，临深是最有价值的，跟大部分城市来说，比如开封，临郑州的西区。
但是这种城市有一个特征，就是有跟涨的情况，风来是一波，风走也是裸泳的一个。
这是销售面积的情况：
长春，也是难，官方团购房，拼多多式卖房，0 首付，首付分期，特价，降首付等你想要的各种促销手段都有。
看完，真的想说，高库存的二线城市还有主城核心板块支撑，而去化周期比较高的基本上没有支撑点，清一色的降价，降价，再降价。
真的是难到了尘埃里。
答案是谨慎的，因为有些还是有价值的。
至于去化周期排名前 20 的城市，99% 的是不能碰的，1% 是需要谨慎的。
在城市的选择中，一定要谨慎，谨慎，再谨慎。
泥沙俱下的楼市下行周期，资产纷纷脱去底裤，劣质资产逐渐暴露，优质资产提供窗口。站在面向 2035 的中国经济大潮中，长三 / 珠三的核心城市核心板块品质房源依然是最佳的选择！
