付款方式上，与普通购房人需要按揭还款不同的是，豪宅客户基本都是一次性付款。“买得起上亿元房子的客户，消费能力极强，怎么会需要贷款。”他说。
此外，客户对于豪宅的态度，也从过去更看重地段，转变为多方面综合考量。 “一是小区品质要好；二是房子要新，房龄最好在2015年以后；三是圈层定位要高，小区小户型房源不能过多；四是综合配套要好；五是占据稀缺的自然景观或人文景观。”
上海豪宅市场的表现相对较好，是否与投机炒作有关？对此，黄昭棋称，根据日常接触，购买豪宅的业主大部分都是自住，进行投资炒作的人很少。他说：“如果新房售价明显低于周边二手房，是会存在投机炒作，但购买二手房就不存在这种情况。换句话说，买得起豪宅的人，他们的赚钱速度要比房子升值的速度快多了。”
对于这一问题，上海另一位专门做豪宅销售的房产经纪人张静（化名）也持相同观点。她近日对中新经纬说：“严格的楼市调控让市场上的炒房群体慢慢退出了，大部分豪宅客户都是买来自己住。我的很多客户上一次买房子，都是10年甚至20年前的事情。徐汇滨江区域的云锦东方二期，是一个比较火的小区，单套面积在400平方米以上，近几年的价格涨幅也较快。我们跟一手房业主聊，他们很多是买来自住的，没有想到会涨这么多，现在的价格他们也吃惊。”
上海链家研究院数据显示，2022年前8个月，上海新建商品房套均成交价为743万元，二手房套均成交价为320万元。这与单套数千万元的豪宅相比还是有一定差距，因此，也注定豪宅项目的销售并不容易。
目前上海豪宅的中介费普遍在3%，如果成交一套5000万元的房源，中介费就达到150万元。150万元，已经能在不少二线城市购买一套两居室甚至三居室。黄昭棋说，看似中介费很多，但想达成交易却很难，“给外行人一套1个亿的房子让他卖，他可能永远也无法以市场价卖出去。”
以黄昭棋个人为例，他介绍，在刚入行的两年时间里，他没有成交一单，每月只拿到1700元的底薪。直到2013年，他成交一套1500万元的房子，公司扣除各种费用后，实际到手2万多元。从2014年开始，他对豪宅市场逐渐有了新的认识，并于两年前开设公司，以团队的方式开拓客户资源。
极高的总价，也注定豪宅的成交量与成交周期比较漫长。他称，购买豪宅的客户肯定是不缺房子住，加上毕竟是几千万乃至上亿元的支出，除非房子能让客户心动，否则不会购买。目前，上海豪宅的成交周期在一年左右。
当然，经纪人之间的业绩也存在很大差距。黄昭棋表示，豪宅经纪人至少要经过两三年的沉淀才能懂得市场，知道如何与客户接触，“这个行业做得越久，积累的资源越多，才更容易赚到钱。一年能做300万元业绩的经纪人可以称得上优秀，达到这一目标，要么是成交一套过亿元的房子，要么成交两套5000万元的，这样的话，经纪人实际到手的佣金能达到百万元。”
张静则估计，上海3000万元-5000万元单子的成交量会多一些，5000万元以上的就很少，成熟的经纪人一年能成交一单5000万元以上的房源就很不错。对新人来说，销售豪宅项目难度更大，1000万元以上的单子，一年能开两单的都非常少。豪宅经纪人之间的马太效应明显，当有了稳定的客户资源，开单的概率就会提升，但有的人就熬不住，只能被淘汰。
