上海豪宅汤臣一品正在成为长租公寓，最便宜户型月租金6.5万
作者|岳嘉
编辑 | 赵晓丽
图片来源|IC photo
「汤臣一品」的故事，要从电影《霸王别姬》讲起。
1992年，女制片人徐枫在上海召集了陈凯歌、张国荣、巩俐和张丰毅，投资拍摄这部后来的戛纳电影节金棕榈奖获奖作品。她的丈夫、汤臣集团（0258.HK）掌门人汤君臣也到上海探班，顺便投资了陆家嘴金融贸易区X4-2号地块。
2004年，汤君臣英年早逝，徐枫并没有效仿「虞姬」，反而成了「吕后」。她带着两个儿子进入董事会，接管汤臣集团。次年，X4-2号地上的「汤臣一品」以每平方米11万元的均价开盘，最早卖得不好，一度被迫降价。
后来的事，大家都知道了。2022年6月1日，一套590平方米的汤臣一品一线江景平层，被独家代理的经纪人以每平方米60万元的均价挂牌出售。不过这只是虚标的价格，汤臣一品还没那么贵，近半年的二手房成交均价在26万元左右，较疫情前有所回落。
整30年前，汤君臣拿地的楼面价，约每平方米4225元。
2022年，中国房地产市场的投资、销售、到位资金数据，向下探及二十年一遇的底部时，汤臣集团于8月28日公布2022年中报，在报告的某个角落，投资者可能忽视了一组关键信息：这个可售总建筑面积11.5万平方米的黄浦江畔顶级豪宅，待售部分首次降至初始建面的零头以下。
财报显示，截至2022年6月30日，上海市汤臣一品A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积3200平方米可供出售，而B栋及D栋大楼的总住宅楼面面积约58400平方米中已租出约75%。
同期，汤臣一品确认总收入为2.38亿港元，相当于集团的经营收益总额约65.85%。另有约5000万港元销售定金，将在对应住宅交付后于2022年全年业绩中确认为收入。
2005年入市以来，汤臣一品一直是汤臣集团的收入支柱。受益于此，公司在港股市场保持了连续18年派息的分红纪录，徐枫在董事会主席座位上领取的年薪，也从600万涨到了1100万。
回顾公司销售物业收入的三次巅峰，分别是2009年、2010年和2016年，这几乎与中国70城房价同比涨幅的三次峰值相重合。
过去二十年，汤臣一品穿越了历次楼市周期，见证了财富分布的马太效应。它跑赢了时间、通胀、调控，但最终不得不屈服于有限的容积率。
一位不愿具名的代理经纪人说，买汤臣一品，二手房是不划算的，因为承担的增值税及契税成本，远高于新房。他没有因此遭到客户的鄙视，反而被认为相当负责和专业。
他私下透露，过去半年来看房的客户，既有在手机上从没刷到过的电商主播，也有福布斯杂志榜上有名的商业巨擘，而影视明星则越来越少见了。不管是谁，他都不建议客户以现在的价格买下汤臣一品用于出租。
从汤臣一品租售中心及楼盘经纪人那里都可以打探到，B、D两栋大楼的住宅没有对外出售计划，主要面向长租客户。最便宜的出租户型为390平方米，月租金6.5万元；最贵的出租户型为597平方米，月租金26万元。即使是最贵的这套，粗算的年化租金回报率也不到2%，还没考虑缴纳所得税、房源托管服务费和物业费的成本。
但对于汤臣集团而言，汤臣一品的剩余价值有赖于其长租公寓部分——今天每多租出10平方米的月租金，就相对于当年一平方米的拿地成本价。
8月31日，三只保障性租赁住房REITs上市首日，均触及30%的涨停。很多人不理解，为什么投资人要哄抢保租房——这不就是开发商为了拿地承诺的楼盘配建吗？
《2022上半年重点50城租售比调查研究报告》显示，今年上半年我国重点50城的租金回报率仅为1.95%。而以中金厦门安居REIT为例，该项目总估值12.14亿元，估值单价6114元每平方米，显著低于当地土地出让的市场平均水平，因此租售比可以达到6%以上，2022年的预测现金流分派率为4.04%。
那些投资者认购REITs基金的中签通知，就像一张回到过去的船票——仿佛能载着人们，回到汤君臣站在浦东的芦苇荡中间、目光穿过黄浦江、远眺外滩的时代。
