中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强认同上述回应中提及“商转公”推进的现实困难。他对记者表示，对于热点一二线城市来说，商业房贷数额一般比较大，公积金贷款额度不能够覆盖全部贷款，因此操作起来比较困难。
针对热点城市间“商转公”业务的分化现象，中国房地产数据研究院院长陈晟对记者分析称，这是因为不同城市的公积金筹措政策，如留存比例等存在差异。所以，各地何时推出或退出房贷“商转公”业务，会基于当地对金融压力的事先测算。
受益范围会扩大吗？
截至目前，在已启动房贷“商转公”的地区，该业务覆盖人群仍然较为有限。
第一财经梳理发现，在多个执行“商转公”的城市，该业务暂只覆盖购买首套房或首次申请公积金贷款的当地缴存职工家庭。
对此，福州方面解释称，8月，福州公积金管理中心个贷使用率为88.73%，依然偏高，结余资金十分有限。为减轻职工家庭还贷压力并兼顾公积金制度的公平性，中心在资金有限的前提下，只能优先保障首次使用公积金贷款的职工家庭及在福州缴存的职工家庭的申请。后续当地会根据资金运行状况，视情暂停或扩大“商转公”适用范围。
在长沙，符合“阶段性首套房可提可贷”政策，办理了商业银行贷款和购房提取的当地职工家庭，以后可以申请“商转公”。但是，如果期间购买了二套房，该套房则不再符合“阶段性首套房可提可贷”政策，不可办理商转公。最终以申请贷款时施行的政策为准。此外， “阶段性首套房可提可贷”政策的有限期截止至今年12月底。
也有部分地区提出“商转公”仅限于纯商业贷款转公积金贷款，或明确办理“商转公”的前提条件是，申请人已自筹资金提前结清原商业贷款。
比如，根据9月底河南洛阳发布的《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商转公贷款。
“这对于申请人短期资金会带来一定的压力。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。
王业强认为，一方面，公积金贷款作为政策性金融，可以与商业贷款进行配合，实现对社会各类就业群体全覆盖，拓展公积金制度受益群体，“商转公”正是保障缴存职工合法权益的一项重要公积金便民业务；另一方面，也应注意到，虽然除部分热点城市外，多地已实际具备“商转公”实施条件，但多重因素下，当前该业务的受益群体和对楼市的提振效果仍较为有限。
“对于地区金融部门来说，‘商转公’意味着原来的商业贷款提前还款，当下各家银行资金比较宽裕，都在积极寻求新的贷款业务，对此，执行该业务的积极性或并不高。”王业强称。
不过在陈晟看来，目前，住房信贷政策的总体调整方向是，购房者获得更低利率，付出更低成本，就能购买到心仪的房产。基于此，银行应适度让利，加强与公积金部门沟通和协调，以整体服务于“支持刚需和改善”“房住不炒”的大原则。
