本文来源：时代财经 作者：童洁
图片来源：图虫创意
对于刚刚过去不久的 2022 年上半年，SOHO 中国不太平静，其写字楼租赁受到冲击。回顾过去，SOHO 中国用 " 值得记忆 " 四个字作为总结。
尽管经历了一些风波，但对于上半年的成果，SOHO 中国仍然认为这是一份拿得出手的成绩单。8 月 18 日，SOHO 中国发布半年报，今年上半年，其获得营收和利润双双获得增长，其中，SOHO 中国的营业收入全部来自于物业出租，录得约 8.96 亿元，同比增长约 11%；实现公司权益股东应占净利润约 2 亿元，同比增长约 63%。
不过，以写字楼为核心业务的 SOHO 中国难免受到疫情的影响。SOHO 中国在半年报中坦言，上半年，国际环境更趋复杂严峻，国内疫情多发、散发，种种外生超预期突发因素给经济发展带来了一定冲击，写字楼租赁市场承压。
尤其是 SOHO 中国的物业均位于上海、北京两地，根据戴德梁行统计数据显示，2022 年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为 44.4 万平方米和 30.1 万平方米，较 2021 年上半年均有较大幅度下降。
市场的影响体现到业绩中，今年上半年，SOHO 中国旗下 9 个核心项目中，仅北京丽泽 SOHO 和银河及朝阳门 SOHO 的出租率录得增长，其中丽泽 SOHO 的出租率由去年年末的 80% 增长至 82%，银河及朝阳门 SOHO 的出租率较去年年末略微上升 1%，至 70%。
而前门大街项目、望京 SOHO、光华路 SOHO、SOHO 复兴广场、外滩 SOHO、SOHO 天山广场和古北 SOHO 几个项目，出租率均出现不同程度的下滑。作为 SOHO 中国租金收入重要来源之一的古北 SOHO，出租率更是在上半年大幅下降 10 个点，从去年年末的 99% 跌至 89%。
多个项目出租率的下滑直接拉低 SOHO 中国的平均出租率，截至 2022 年 6 月底，SOHO 中国投资物业平均出租率为约 80%。要知道，在 2020 年之前，SOHO 中国的平均出租率长期维持在 90% 以上，只有在 2020 年上半年，SOHO 中国平均出租率一度跌至 78%，今年上半年 80% 的平均出租率是 2020 年以来的次低水平。
租赁业务难以回到巅峰时期，加之内地房企融资收紧，SOHO 中国亦面临着一定的债务压力。据其半年报显示，截至 6 月底，SOHO 中国净资产负债率约为 44%，与其他高杠杆房企相比，属于较低水平。
但是，到 6 月末，SOHO 中国的总借贷金额共计约 167.3 亿元，其中一年内到期的部分为约 16.13 亿元。反观其账面现金状况，上半年，SOHO 中国限制性银行存款为 8644.2 万元，结构性银行存款约 2.22 亿元，现金及现金等价物则为约 4.615 亿元。
半年报中提到，为了减轻资金压力及改善财务状况，SOHO 中国已采取三项措施，包括获取新的融资、控制行政成本及节约资本开支，以及出售部分商业尾盘。
事实上，在今年 3 月，SOHO 中国董事长潘石屹就在 SOHO 中国一次租赁表彰会暨优质房源推介会上宣布了散售物业的消息，表示将以 7 折的价格对外出售京沪两地总计 3.2 万平米物业，为了尽快消化这批房源，SOHO 中国还开出 4% 的高佣金。
起初，SOHO 中国称，这部分资产将全部在旗下 "SOHO 中国公开租售平台 " 上架，覆盖银河 SOHO、三里屯 SOHO、SOHO 东海广场、SOHO 中山广场等９个项目，资产类型包含写字楼、商业和部分商住公寓。
房源挂牌不久后，有小股东发现，SOHO 中国还在陆续上架新的房源，甚至会在一天集中上架数十套房源。目前，SOHO 中国公开租售平台展示的出售房源信息中，涉及的项目已增至 11 个。
此外，从 SOHO 中国公开租售平台显示的交易状态来看，到 8 月 18 日，SOHO 中国已售出的房源有 32 套。不过，在 SOHO 中国此次公布的半年报中，物业销售的收入为 0。SOHO 中国向时代财经表示，平台中显示 " 售出 " 状态的房源均已签约，半年中未披露是因为尚未到会计准则要求的收入确认时点。
合作联系：东方地产dichan@em.eastday.com