房屋租赁需要注意六大事项
出租房屋需要注意六大事项
房屋租赁合同中要详细明确双方权利义务
律师团律师周旦平：房屋租赁关系中，出租人(房东)常常被认为是强势方，占有优势。但是在实际纠纷处理中，则不尽然，也会出现各种各样的问题。
房东在出租房子时特别要注意以下几个问题。
一：签订书面的《房屋租赁合同》。
合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。如果没有采用书面形式的，视为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。因此，无论租赁期限长短，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。
二：租期不得超过二十年。
超过二十年的租期，超过部分无效。
三：延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。
根据《民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。因此，如果承租人没有依约支付租金，出租人应当及时催告或者提起诉讼，以免超过一年的诉讼时效，无法得到法律的保护。
四：转租六个月内未提异议视为同意
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因此，出租人如果知道承租人未经同意转租，应当及时采取措施。
五：装饰装修的处理约定要明确
租赁合同到期或解除时，如何处理承租人对租赁房屋的装饰装修，一直是实践中的争议热点。根据最高人民法院的司法解释，如合同没有明确约定，要分各种情况分别处理。因此建议租赁合同双方在签约时根据实际情况明确装饰装修的归属、折价、拆除、修复等事项。
六：提前解约最好要有合同约定
房屋租赁合同一般都有明确的租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的情况也很多。如果合同中没有对此作出约定，很容易产生纠纷。如果能在租赁合同中对提前解约的事宜做出明确约定，将便于届时双方友好处理。
-典型案例：
出租的房子明年四月才到期
想让租客提前搬走行不行?
前日8:50，刘先生来电：我把房子出租给别人，明年四月份到期。但是我现在不想租了，可不可以让他们提前搬走?我跟他们协商，赔他们一万块，但是他们不肯。
律师团律师周旦平：是否能让他们提前搬走，要看合同约定和合同的前期履行情况等。一般情况下，无论是出租人还是承租人都不能无故提前解除合同。
但是，如果合同中有约定，出租人在某些情况下可以提前要求承租人搬走的除外。例如：合同中有约定出租人在提前三个月通知承租人的情况下，可以要求承租人提前搬走;再比如：合同中有约定承租人连续三个月拖欠房租的，出租人可以要求承租人提前搬走等。
此外，如果出租人确有客观原因，需要让承租人提前搬走，也可与承租人协商一致后提前结束租期。双方从对方的实际情况出发，抱着互相体谅的态度，尽可能在补偿金额、解决方法等方面达成一致后解除合同。
我建议：如果出租人或承租人对租赁期限不能完全确定的，可以在合同中写明提前解除租赁合同的条件，但应考虑给对方一定的准备时间和补偿，以便日后能按合同约定妥善处理。
租期还没到租客不见了
他放在房子内的东西能否搬走?
昨日11:06，张女士来电：今年4月我的房子通过中介租给一个外地人，说好三个月付一次房租，租期两年。结果到了这次交房租的日子，他人联系不上了，电话没人接。现在都已经过了一个多月了，我有权收回房子吗?现在这房子我都不敢一个人进去，让中介陪我进去了一次，里面还有些电器和衣服。他现在人不在，我不知道这些东西能不能由我们搬走，比如说放到其他地方去，他回来了再还给他?总感觉这样做有点不踏实……
律师团律师吴方荣：张女士所提问的在法律上来说，其实就是租客逾期支付租金构成违约，房东如何处理的问题。这个问题法律有明确的规定，《合同法》规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
