恒大物业（06666.HK）上市多日仍低于发行价的阴霾之下，12月9日，华润万象生活（01209.HK）上市首日却走出火爆行情，收盘价报28.00港元，涨25.56%，盘中最高涨幅一度超过40%，全天成交额48.89亿港元，总市值616亿港元。
同日上市的佳源服务（01153.HK），却处于破发边缘。
冰火两重天，这也只是近日物业板块表现的冰山一角。物业板块的调整仍在继续，估值中枢正在逐步调整，向价值驱动回归。
华润万象生活上市之后，前十房企中仅剩余万科（000002.SZ/02202.HK）和龙湖地产（00960.HK）尚未披露分拆物业上市计划。作为为数不多的优质物业种子选手，华润万象生活上市市值仅次于碧桂园服务（06098.HK）和恒大物业(06666.HK)，排名第三。
商业物业撑起半边天
华润物业最早定名为“华润物业科技”，而上市主体最终确定将住宅、写字楼、商业等物业服务一同打包上市，命名为“华润万象生活”。
华润万象生活每股发售定价22.30港元。香港公开发售获29.78倍认购，国际发售方面获11.8倍认购。
公开招股前，华润万象生活引入了7名基石投资者，包含新加坡政府投资公司（GIC）、高瓴资本、中国平安、鼎辉投资、Matthews Funds（铭基国际）、中国国有企业结构调整基金（国调基金）和GLP（普洛斯），合共认购6.5亿美元股份。
根据早前聆讯后资料显示，2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务的营收分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、16.81亿元，分别占收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%，呈逐步下行之势。
与之对应的商业运营及物业管理营收分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元，分别占收入的32.9%、37.6%、40.8%及46.4%，呈逐步走高之势，撑起了收入的近半壁江山。
具体到2017年至2019年对应的毛利率指标来看，华润万象生活的整体毛利率分别为13%、15%、16.1%；净利率分别为12.4%、9.5%、6.2%。
今年上半年，它的整体毛利率进一步提升至24.1%。其中，住宅物业管理业务的毛利率仅为14%，商业运营收入的毛利率高达35.8%。
另据克而瑞统计数据显示，2020上半年，30家上市物业公司平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%。华润万象生活的整体利率低于行业平均水平。
但这并不影响华润万象生活的股价表现，上市首日即高开高走，备受资本市场青睐。有机构人士直言，这与华润万象生活是高端商业和住宅的典型代表有直接关系。尤其是高利润率的商业运营业务，已成为华润万象生活区别于其他物业企业的标签性业务板块。
截至2020年上半年，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积约1.066亿平方米，位列上市物企在管面积第十位。其中购物中心建筑面积约560万平方米，主要为万象城和万象汇两个品牌，数量分别为22个和26个。
根据弗若斯特沙利文报告，按2019年购物中心管理收入计算，华润万象生活排名第二；按2019年重奢购物中心管理收入计算，华润万象生活排名第一。
在业务架构上，与华润万象生活如出一辙的还有宝龙商业。“物管 商管”业务模式驱动下，宝龙商业股价较发行价已经翻了三倍，位列物业板块前列。
值得注意的是，与绝大多数物业企业类似，背靠央企华润集团这棵大树，华润万象生活的物业市场基础好，但并非毫无成长性隐忧。
与保利物业（06049.HK）、招商积余（001914.SZ）、中海物业(02669.HK)等相似，华润万象生活的员工成本及分包成本要高于民营物业企业，常年保持在销售成本总额的70%左右。仅员工成本一项，近三年来就占据了销售成本总额的50%左右。今年上半年，员工成本占销售成本总额的53.9%。
另外，与不少国企背景的物业企业相同，华润万象生活要承担一部分政府项目的改革的业务。这类业务往往属于毛利率较低的业务。诸如，企业承包的国企改革项目物业管理服务于今年上半年亏损达424.1万元。
对于此次上市募集资金，华润万象生活约将60%用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购；约15%用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资；约15%用于投资信息技术系统和智能化社区；约10%用于营运资金及一般公司用途。
物业板块股价分化
在已上市的近40家物企中，在管面积超过1亿平方米的还有彩生活（01778.HK)、雅生活服务(03319.HK)、保利物业、碧桂园服务、恒大物业、绿城服务(02869.HK)、招商积余、中海物业、金科服务（09666.HK）和融创服务(01516.HK)。
