近年来，常态化调控政策背景下，房地产市场整体保持了平稳发展。随着行业告别野蛮增长时代，向高质量发展转型，整个行业的投资逻辑也变得愈发清晰。那些具有优秀管理运营能力 、具备品牌优势，多元产业布局下拥有产业、商业资源导入的复合型、高品质开发商将成为市场上的稀缺资源，有望在行业下半场持续脱颖而出。
近期，房地产板块中的多家公司接连大涨，不单单只是市场政策有边际上的宽松，而是市场在明确了“竞品质”这一楼市发展新趋势后，快速地做出了反应。在这过程中，笔者发现了一家聚焦长三角地区，专注于开发和经营多业态商业综合体的领先城市空间运营商——宝龙地产，公司在本轮行情中快速反弹涨幅远优于整个地产板块，甚至于不逊色于部分龙头房企。此外，公司最新公布的上半年业绩表现可圈可点，多项关键指标实现快速提升，这一系列新信号预示着什么？
一、经营稳打稳扎，逆境之下彰显盈利质量
8月18日晚间，宝龙地产公布半年度成绩单。上半年，公司实现总营收207.3亿元，同比上升20.7%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%；宣派中期股息每股18港分，同比上升50%。在上半年疫情依旧反复，行业调控持续的大环境下，宝龙地产展现了稳健经营的一面，销售的快速复苏以及盈利能力的优异表现成为此次中报的两大亮点。
销售层面来看，今年上半年，公司实现合约销售额约为530.39亿元，较上年同期增长68.2%。公司合约销售面积约为338.58万平方米，较上年同期增长65.4%。上半年公司已完成了此前总裁许华芳先生宣布的全年1050亿元目标的50.48%。
对于销售增长的原因，宝龙地产管理层给出了自己的解题思路：主要是由于集团坚持"369"开发模式，积极提升运营效率、加快周转，减缓了新冠疫情对项目开发的影响；坚持“1 1 N”发展战略，重点布局长三角及粤港澳大湾区；以及长三角及粤港澳大湾区货量储备充足，产品定位准确，注重品质及客户体验，产品符合市场需求。
从下半年可售资源来看，公司拥有1184亿可售货值，139个可售项目中，83.7%位于一二线城市。考虑到下半年金九银十的传统下销售旺季带动以及公司优异的土储布局，宝龙地产大概率有机会超额完成今年销售业绩目标，同时强劲增长的销售额以及较低的土地成本也将给公司未来几年的业绩提供极大的保障。
而到盈利方面，上半年宝龙地产毛利率达35.2%，继续保持在行业高位，同时公司上半年净利率为24.49%，较去年同期20.35%上升4.14个百分点。宝龙地产在规模稳步提升的同时继续保持着优秀的盈利质量，这在现阶段实属难能可贵。
考虑到今年公司站上千亿之后，依循发展惯性，规模增速还将进一步表现，经营质量也将伴随规模效应下融资端、拿地成本端的优化获得提升，公司后续的业绩还将持续在利润表中得到展现。
二、财务持续夯实，“三道红线”维持绿档
到财务管控方面，上半年公司资产负债表持续夯实，抗风险能力不断得到强化。结合近年来市场高度的三道红线情况来看，公司严格守住三道红线，实现“零踩线”。
具体到各个指标，截至2021年6月底，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%。公司自2020年后便进入了绿档范围，从今年上半年的数据也可以看出宝龙保持绿档的决心。而随着宝龙稳定在绿档，企业债务结构也将达到健康水平，抗风险能力有足够保障。
在行业融资收紧，部分行业内企业信用风险加速暴露的大背景下，宝龙地产在融资端表现出极大的优势。回顾期内，公司的融资加权成本为6.43%，较去年同期6.44%略有下降，结合过去情况来看，公司近年来的融资成本在持续优化中，这也为利润端腾出了空间，进一步提升公司经营效益。
（数据来源：公司半年报）
得益于优异的财务管控能力，公司在信用评级上获得了一众评级机构的认可。在此前3月底，标普上调公司主体评级至BB-，债券评级至B ，展望稳定，据悉，这也是宝龙地产上市以来首次迈入“BB级”行列。同时，在6月初，境内评级机构大公国际也将宝龙地产子公司宝龙实业的主体长期信用等级评定为AAA级，大公国际认为上海宝龙实业是宝龙地产境内主要房地产运营平台，其在商业地产领域上具有很强的竞争实力和知名度，并且土地成本相对较低且土储资源充足、分布区域良好，而具有竞争优势的楼面地价有利于公司产品定价的灵活性，提高抗风险能力。大公对上海宝龙实业未来1-2年的信用评级展望为稳定，足见其对公司经营情况的认可和对未来发展的信心。
