但是今天的深圳是什么样？
拿出一个街道办的制造业就能跟美国PK，这虽然是调侃，但确实说明了深圳今天的制造业之发达。
可是坐拥华为、腾讯、万科等优质企业，也恰恰让深圳成为全国最不依赖土地财政的城市，税收才是深圳最大财源。
根据2020年一般公共预算收入和土地出让金对比，深圳的土地财政依赖度仅有27%，其它城市动辄100%以上（地方政府有多个财政账本，土地出让金属于政府性基金收入，不包含在一般公共预算收入之内，所以会出现超过100%的情况）。
下方的图高能反常识，需要认真读一读。
何师父简单讲几个结论性要点：
1.房价最高，涨幅最快的几个城市，深圳、上海、北京，财政对土地的依赖度都不高，甚至可以说早就摆脱了土地财政依赖。
2.近年来，制造业尤其是高新技术企业发展较为快速的城市，对土地财政的依赖度也在中位数以下，如苏州、合肥、天津、长沙、重庆。
3.一个鲜明的特点是，直辖市和特区跟省会类的大城市相比，对土地财政的依赖度急剧降低，这可能是因为其现代化转型更彻底所致。
来源：格隆汇
深圳是最近几年房价涨幅最大的城市之一，显然不能用土地财政来解释。
从下面这张图可以明显看出，深圳一点都不急着卖地，2011年之后的土地出让面积急剧减少。
深圳住宅用地出让面积与二手房均价走势对比 来源：Choice数据
深圳高房价的真正原因显而易见：住房实在是太少了。
这也符合基本的经济学常识：房地产价格归根结底由供需关系决定的。我们把右轴的房价绝对值改成增速，再做一张图，能看得更清楚：
深圳住宅用地出让面积与二手房均价同比涨幅对比 来源：Choice数据
过去十五年间，住宅用地出让面积与房价增速，呈现明显的负相关。
2011年之后的土地出让断崖式下滑，新房供应太少，是此后深圳房价暴涨的根本原因。
