但别忘了，深圳无数制造业、高科技创业公司也都受益于供应过剩的办公场地。有多少远销全球的电子产品，都诞生在外表平平无奇的深圳写字楼里？
没有人比深圳中小企业更懂得商业用地的价值。
所以，拿房价问题来说深圳“脱实向虚”，完全是找错了靶子。
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制造业悖论
理论上说，制造业能提高中下层居民收入，有益于老百姓买房。对深圳“脱实向虚”的口诛笔伐，看上去让你站在了道德的制高点。
但现实往往存在大量悖论，恰恰是深圳对制造业的过度扶持，让你更加买不起房了。
为什么这么说？
实际上，深圳在过去四十年始终是“工业立市”的典范。2019年，深圳的二、三产比重大约是四六开，二产占比远高于北上广。
最近几年华为等大企业的外迁，也让深圳政府非常焦虑，正想尽办法加大对工业的支持。
而地方政府最得心应手的产业支持手段，就是供地。
在土地拍卖制度下，拍卖溢价率可以大致反映土地供应的紧缺程度。从上图可以看到，最近几年，深圳工业用地的溢价率一直接近于零，说明供应非常充足。
大家去龙岗等工业区看一看，就能感受到深圳在这方面有多大方。
龙岗区大运中心周边 图片来源：东方IC
住宅用地的供应，却在对实体经济的支持中受到进一步挤压。
从2012年起，深圳每年的新增土地供应主要来自旧城改造，其中很大一部分是把落后的旧工业区拆除改造，简称“工改”。
“工改”过程中，原本有一个做法是把“普通工业用地”（M1）改变为“新型产业用地”（M0），后者允许在产业园内配套建设商业、公寓，这是深圳新增住房的重要来源。
然而，为了应对实体经济的不断外迁，扩大工业工地面积，深圳拿出了一个简单粗暴的办法。2018年8月印发的《深圳市工业区块线管理办法》，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓，直接切断了这条增加住宅的途径。
2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的产业用地，这比上海整个“十三五”期间的新增产业用地都要多。
更直观一点说，深圳2021年的住宅用地供应计划是363.3公顷，相当于3.63平方公里，仅仅是上述产业用地面积的十分之一。
在产业用地的挤压下，根据深圳2035规划，未来15年，深圳新增的商业住宅都不会超过70万套。
