当房价下跌，买房者亏钱/开发商亏钱…钱被谁赚了？
03
钱去哪了？
每一次股市大跌，媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的，相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了？
其实就是一个数字游戏。
再简单一句话解释就是：怎么涨上去的、就怎么跌下来，本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值，没毛病！只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死。
楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱，道理是一样的。
谁赚了钱呢？
在2017年顶点卖掉房子的人，肯定是赚的最多的，相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的。有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱，这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱，只是赚的钱回吐些罢了。
前两年高价拿地的地产商，在当下低迷的市场中肯定是亏钱了。钱谁赚了？之前高价卖地的地方政府赚钱了。
当然，大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失，而是全局考虑——如果能熬来楼市春天，之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来，否则就成了祭品。
地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘，那是因为以前花钱过度、大手大脚惯了，现在就是在为以前的超前支出而付出代价。也许并不是当下的土地卖贱了、收入少了，而是以前的土地卖贵了、收入过高了。
价格涨跌间，总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家，财富就是在一个巨大的池子里（一个国家内部或整个全球内部）流转移动、再配置。
这里面非常复杂，盈亏同源、正反两面，我们看到的只是一个片面。
真正的共赢是什么？皆大欢喜的局面如何实现？
我们需要一个良性的闭环。
04
良性闭环
以前房价上涨能创造多方共赢，而今房价下跌却引发多方同输，背后的根源是什么？是市场需求、是所处的社会发展阶段不同。
城镇化初期，大量的农民进城带来了大量的住房需求，房子供不应求，土地好卖、房子好卖。
地方政府有收入，投入基础设施建设、提升城市价值；地产商有利润，更有积极性建造更多、更好的房子；进城的农民或农民子弟住进了新房，而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会，得以还月供清偿买房的债务。
一个楼市的良性闭环就此建立。
而今，这种良性闭环正在断裂，楼市调控只是加速了这一进程。
城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果，就是普遍性的住房需求不足。
住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化，社会阶层就此凝固。一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市，就会在房价下跌画就抛物曲线中各方共输。
房价上涨的根本原因是有需求，其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力：好的城市才会有好的房价，一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭，或早或晚。
在楼市严调控下，仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨，就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票。
高位接盘的人就一定惨吗？未必。
只要接盘者有赚钱能力，买房用来自住，月供还得起、债务结得清，就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环。
房价涨不涨，看所在城市的经济实力；买房亏不亏，看买房人的赚钱能力。
房价下跌不止，看似大家都亏钱，钱被谁赚了？
这本身就是一个纸面财富的数字游戏！
