原重庆市长黄奇帆最近谈房价：只有脑子进水的人才信房地产永远蒸蒸日上，楼市20年翻4番已到天花板
黄奇帆，被誉为“最懂经济的市长”。
在任重庆市长期间，重庆GDP增长速度在全国领先，并且房价得到了有效的控制。
曾任中国金融四十人论坛学术顾问、国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席等职务。
最近，黄奇帆在接受主流媒体采访时，一番关于房地产的犀利言论引发广泛关注。
他直言当下房地产已踏入全面拐点，“只有脑子进水的人才信房地产永远蒸蒸日上”。
这话如同一记重锤，敲醒不少人对楼市的迷思。
他说过去20年，中国房价翻了4番，也就是普遍涨了16倍。
这惊人的数据背后，是一代人的购房记忆，也促使我们思考：
他说得究竟对不对呢？
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黄奇帆在房地产领域，有很多观点令我们印象深刻。
他曾提出判断房地产业“是涨是跌”的三原则，对房地产市场的分析判断精准独到。
在采访中，他指出过去20年房价疯涨，当下市场供需转变，未来暴利时代落幕，原因在于人口结构变化、城镇化进程新阶段以及经济发展模式转型等。
这为我们理解房地产市场趋势提供了重要参考。
谈及今后我国房地产市场发展趋势，黄奇帆金句频出。
他精准指出过去楼市的疯狂涨势，以2000年左右为起点，彼时全国平均房价不过2000元/㎡上下。
到2020年，许多一二线城市房价飙升至3-4万元/㎡，热点区域甚至更高。
像北京，2000年四环房价约3000元/㎡，如今四环内新房均价超8万元/㎡，涨幅超20倍。
在分析当下时，他强调如今市场供需已变，从过去的供不应求逐步转向供大于求。
以三四线城市为例，大量棚改货币化安置后催生众多新建楼盘。
可当地人口增长缓慢、产业支撑不足，房子空置率攀升，“鬼城”现象时有出现。
谈及未来，他断言房地产的暴利时代落幕，不会再一路高歌猛进。
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对楼市的预判，黄奇帆为什么能如此笃定？
我们分析后发现，他的理论依据主要是这么几个：
其一，人口结构变化是关键因素。
我国生育率持续走低，老龄化加速。
国家统计局数据显示，65岁及以上人口占比从2000年的6。96%增长至2024年的近20%，老年人口增多，购房刚需减弱。
年轻人又因高房价、生活压力大，生育意愿不高，未来接盘侠渐少。
其二，城镇化进程进入新阶段。
过去城镇化快速发展，大量农村人口进城催生购房潮。
如今城镇化率已超65%，接近发达国家水平，进城刚需放缓，城市发展从增量扩张转向存量优化。
其三，经济发展模式转型。
以前房地产作为支柱产业拉动经济，如今科技创新、高端制造等新兴产业崛起，资金流向多元，对房地产依赖度降低。
比如深圳，在5G、人工智能领域大力投入，众多资本涌入科技赛道，不再扎堆房地产。
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面对后地产时代的新变化，我们普通人该如何做才正确呢？
我觉得主要应根据自己的特点和情况，独立思考分析。
首先，刚需购房者要摒弃投机心理，立足自住需求。
如果是工作稳定、急需住房，像刚毕业留城工作的大学生，可在房价平稳、政策利好时择机上车。
如长沙，房价调控有力，均价万元左右，生活配套齐全，刚需可安心选购。
其次，对于投资客来说，是需要转变思路，分散资产配置。
不再把房产当作唯一投资渠道，可涉足基金、债券、黄金等领域。
以2024年为例，股市中新能源、半导体板块表现亮眼，为投资者带来新机遇。
再者，已有房产者要优化资产。
对于非核心地段、老旧房产，可考虑置换或出租，盘活资产。
如一些老旧小区房子，可装修后出租给周边上班族，增加收益。
房地产已然迈入新时代，当下虽房价普跌，但未来分化加剧。
正如“没有永远上涨的潮水，也没有永远低迷的楼市”。
有居住需求的人，仍可按需入场，审慎抉择。
毕竟房子承载的不仅是财富，更是家的温暖。
在时代浪潮里，我们紧跟趋势，为自己寻一方安稳天地。
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