防城港市某地产项目负责人赵峰告诉中国新闻周刊，港口区的购房者大都来自外地，外销接近90%，“基本上全靠渠道，佣金返点稳定在10个点左右，有时候能达20多个点”。
吴宁也谈到，在北部湾的几个城市中，防城港历来给到渠道的佣金最高，“刚开始一平米返点五六百，后来就涨到1000元”。
以一套80平米，总价40万的房子为例，如果一平米返点1000元，那将近8万的费用要给到渠道方。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示，虽然过去几年防城港因为众多利好因素叠加，使得楼市一度迎来“小跃进”，但这里的短板一直很明显。
作为一个常住人口只有100多万的边境小城，防城港本地购房需求并不高，且自身体量并不足以支撑这一房价，严重依赖外销。
而高昂的获客成本也在一定程度上损害了当地楼市生态。“需要大海捞针一般从全国各地寻找客户，来回的机票、食宿以及接待，并不是一笔小数目。”严跃进说。
图片来源：克而瑞数据系统
疫情被认为是压倒防城港楼市的“最后一根稻草”。
克而瑞数据系统显示，2019年防城港商品住宅成交面积为246.07万平米，而到2020年只有135.6万平米，几近腰斩；到了2021年，更是下降到93.06万平米，成交面积进一步下跌。
防城港位于大陆海岸线最西南端，其下辖的东兴市更是直接与越南接壤，这让防城港的边贸、渔业和旅游业兴盛同时，也让该市面临着严峻的疫情外防输入考验。
在东兴市已发现的疫情中，大部分都指向境外人员或境外物品接触。
从今年2月下旬起，东兴开启了长达三个月的疫情封控管理，并因为过长时间封控引起了广泛关注。但在所有人以为这轮疫情将在5月底进入扫尾阶段时，5月31日疫情又卷土重来。
赵峰的客人主要来自东北和西北区域，严峻的疫情形势和高昂的隔离成本让绝大多数外地购房者望而却步。
今年以来，他们在防城港的楼盘到访量下降了85%，成交量下降了70%，而所售楼盘的价格已经跌到5000元一平米以下，接近2018年时的市场价。
此外，防城港作为一个新兴的城市，并没有形成比较聚集的生活区，其楼盘大都比较分散，难以形成一个系统、全面的新生态。
2022年防城港政府工作报告中提到，当前房地产领域等一些历史遗留问题有待加快解决，仍是当下防城港面临的主要困难之一。
“伤筋动骨在所难免”
国家统计局5月16日公布的数据显示，今年4月末，我国商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。4月份我国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为95.89。
通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平。
在大环境如此萧条的情况下，再加上防城港严峻的疫情防控形势，当地商品房去化压力可想而知。
3月20日，广西下调部分城市房贷首付比例，其中在北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%，进一步降低居民购房门槛，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
但从成交数据来看，该政策并未达到预期效果。吴宁谈到，在疫情过去之后，当地楼市会有一定恢复，但“伤筋动骨免不了”。
不过，对于有媒体报道的长达12年零7个月去化周期的说法，长期关注防城港楼市的吴宁认为，这个数据不具备可参考性。
“成交量低的情况下，哪怕库存并不是很高，其去化周期也会很长。”吴宁解释道。他认为当下防城港245.75万平米的库存面积并不算多，只是由于上半年疫情封控导致成交量断崖式下跌，以此为基数得出的数据才会显得如此夸张。
“等疫情过去，成交量恢复之后，即便再难回到全盛时期，防城港去化周期预估也就两三年时间。”他说。
赵峰认为，过去防城港的房价有一定泡沫在里面，但随着市场的逐渐成熟与规范，这部分泡沫被慢慢压缩，逐渐趋于理性，“现在已经处于楼市冰点，总归会慢慢好转”。
