销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。
据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。
同期，民营房企的融资环境并无明显改善。中指院统计显示，今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。
在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。
利率高达20%
上周的房地产市场传来了两则关于融资的消息。
一则来自民营房企代表旭辉。6月24日晚，旭辉集团对外披露，其完成了2022年第一期公司债券簿记建档工作，发行规模5亿元，发行期限4年期，票面利率定于5.5%。该笔债券使用了由中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券创设的信用保护凭证。
至此，包括碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉在内的五家示范房企，都完成了带有信用保护工具的相关公司债券的发行。
另一则融资消息则来自华南房企雅居乐。同样是在24日晚间，雅居乐发布公告称，其获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款。
据雅居乐上述公告，2021年4月15日，雅居乐间接全资附属公司富锐发展有限公司（以下简称“富锐发展”，作为借款方）与优先贷款人（作为原贷款方）等方面签订了优先融资协议。优先贷款人同意按年利率为HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金总额最高约为10.4亿港元的定期贷款融资，为期24个月。
今年6月24日，富锐发展与优先贷款方等方面签订优先融资补充协议，将上述融资的最终到期期限延长12个月，同意签署夹层融资协议并设立相关担保等。
具体来看，根据该夹层融资协议，夹层贷款人同意向借款人提供本金总额最高为8.94亿元港元的夹层融资，自提取日期起计为期24个月。同时，夹层融资需要雅居乐签立担保。
根据该夹层融资协议，在达到某些条件后，夹层贷款人可选择将贷款转换为借款人的所有已发行股份；前述条件中包括雅居乐无力偿债等。
雅居乐在公告中表示，若夹层贷款人选择行使选择权，则富锐发展将不再是雅居乐附属公司，并预计将录得约14.37亿港元的亏损。
据披露，富锐发展的主要资产为位于香港柏架山道的一幅土地，地盘面积约为2.42万平方呎，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盘面积约1万平方呎。该物业拟发展为两幢约有600个单位的住宅楼宇。
有长期跟踪地产板块的固收分析师透露，雅居乐获得该笔融资主要就是靠在香港的项目，目前雅居乐还有其他的融资项目正在推进中，“其他民营房企也有类似的融资项目在推”。
“抵押融资基本上是民营房企仅有的渠道之一。”上述固收分析师表示，当前普通民营房企的融资环境并没有明显改善。
值得一提的是，雅居乐该笔夹层贷款的年利率高达20%。在汇生国际融资总裁黄立冲看来，“对于当前的民营房企来说，拿到钱就可以暂时生存，利息高低已经不那么重要了。”
债务一展再展
事实上，在当前的市场背景下，大部分已进行过展期或出现违约行为的民营房企，再融资通道关闭，持续寻求展期成为应对债务的主要方式。
4月份时已完成展期的“融创房地产集团有限公司2020年公开发行公司债券（第一期）”（以下简称“PR融创01”），如今面临着新一轮展期。
公开信息显示，“PR融创01”总发行规模40亿元，票面利率4.78%，原应于2022年4月1日兑付回售资金及利息。此后，该笔债券的展期方案通过，相应的兑付方案为自2022年4月1日起的18个月内，定期兑付一定的本金，直至第18个月累计付清本期债券全部本金，利随本清。
