“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。
近期，上海海事大学李杰伟团队绘制了六普到七普之间人口流动的走向图。他们发现，人口不断流向城市的中心城区。
在这场人口流动中，人口流失最严重的区域，莫过于中西部的普通县城。
2010年—2020年县域人口增长图。图片来源：上海海事大学李杰伟团队
在人口流动大趋势下，不论是民权县还是杞县，都被打上了落寞的色调。
比如七普数据显示，杞县常住人口为93.21万人。10年间，杞县常住人口流失超过2.4万人。
广东住房研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示，“不少县城人口流失，与最近20年，国家推进都市圈的建设，做大省会城市，推进国家中心城市建设有关。”
根据中共中央办公厅、国务院办公厅最新印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，将县城分为大城市周边县城（加快发展）、专业功能县城（积极培育）、农产品主产区县城（合理发展）、重点生态功能区县城（有序发展）、人口流失县城（引导转型发展）。
而一旦被划定为人口流失县，整个县城的发展都要受到限制。吸引人口，对普通县城而言，越来越重要。
在不少专业人士看来，如何把握好农业转移人口，成为未来普通县城发展的关键所在。
“我们调研发现，中西部不少地区，农业转移人口对地级市的购房诉求在减弱，因为农业生产区域距县城比较近，但距离地级市较远，这些人口的生产和生活，与地级市相融在一起的成本太高。对不少普通县城而言，吸引本地农业转移人口，是值得把握的机遇。”李宇嘉告诉中国新闻周刊。
在李宇嘉看来，农业转移人口日渐成为县城的购房主力。从这个层面分析，大蒜、小麦换房，也顺应了这一趋势。
“小麦属于农业大省的重要生产物资，相关农户的种植规模大，借此做一波‘小麦换房’的营销活动，比较符合当地农户的收入情况和购房需求。”严跃进说。
不过他认为，尽管县域城镇化是大方向，需要发力，但绝不能简单地房地产化，“可以在交通、商业、产业等方面发力，进而增强县城吸引人口的综合实力”。
作者：赵越
