北京老破小成交量跌破五成，无人接盘？购房人：宁要朝北次新房
“老破小”曾经在北京市场一枝独秀，它们要么总价低、门槛低，是新北京人的首选，可以满足他们寻找一个落脚点的愿望；要么傍身重点学区，家长们可以用最低的成本为孩子投下一套占位房，只为12年的学籍。
无论是哪种情况，选择“老破小”的他们，不在乎小区的物业、居住品质，只看重“实用性”这一关键因素，正是有了他们，也不断带动“老破小”的流转。
然而伴随着疫情与“双减”，曾经的“老破小”似乎不那么吃香。不少购房者眼中，无论是作为自住、出租还是将来置换，次新房的可塑程度都更高。“宁要朝北次新房，也不要南向的‘老破小’。”成了他们的执着。
来自机构的数据显示，今年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破20%。
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“我都不愿意住‘老破小’，更何况接盘者”
尽管买房到现在一分钱没涨，陈婷依旧很满意自己的“婚前首置”。
去年底，在陈婷准备和丈夫领证之前，父母给了陈婷100万元的嫁妆，加上自己工作八年的积蓄，陈婷在未婚夫的鼓动下，赶在婚前以首套房的资格拿下了这套总价340万元的一居室次新房。
因为并不是自己的第一居所，陈婷在选房之初对于位置有点茫然。“我老公在石景山有一套两居室，面积虽然不错，但却是‘岁数很大’的老公房，我们俩又都不是北京孩子，将来肯定要有一方父母过来帮着带孩子的。”
在是把两居室的老公房卖了换三居室还是再买一套之间，陈婷和她的未婚夫并没有太多分歧——首付150万元以内，每个月的月供要控制在陈婷的公积金+未来这套房子的房租。“跟老人一起住还是不太方便，但如果现在硬要买一套两居，我们这个成本压力也很大，索性就买一个品质好点的一居室，攒攒钱五年后再置换。”
置换是每个北漂的必经之路，由小到大、由远及近，搭上一波房价上涨，还可以给后来的换房增添些许助力。陈婷的买房理念有两点：对得起自己的首套房资格，以及方便未来置换。
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“疫情真的改变很多，原本计划的‘老破小’也搁浅了，感觉这种房子未来不好置换，我现在都不愿意选，更何况几年后的别人呢。”在陈婷看来，房子成功置换的前提必须是有下家愿意“接手”，现在都讲究居住质量、小区品质，“老破小”并没有给到购房者以生活，而只是简单地寄居。
在她的购房逻辑里，现在北京有可能买到好地段+好品质的房子，而这种场景以往是小概率事件。同时，陈婷对“新”格外执着。
不再“能买”就行，更要先有“质感”再说能买
“房子要够新，五年以后好置换。”这是陈婷在见中介何巍之前开出的购房条件。
何巍在带领陈婷连看十几套房子后发现，与过往给老人买房多喜欢“南向、通风好”等不同，陈婷更看重位置、物业和配套。用陈婷的话说，结束一天的工作，奔波而疲惫，更希望回到一个有“质感”的家。
“大概从两年前开始，像陈婷这样的年轻购房者现在并不是少数，因为是首次置业，他们更看重社区的品质，有没有电梯、房龄不能太旧、是否好置换，如果能有个差不多的学校，那就更好。”何巍开玩笑地说，自己和同事们把陈婷的这种需求叫“首置五年肯定换”类型，“宁愿要朝北的次新房，也不要阳光明媚地南向‘老破小’”是这类置业群体共同的特点。
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这种转变也是源于消费者购房逻辑的转变。早几年的买房逻辑，大家认可的是上车盘，“能买”就行，总价越低的房子流转得越快，受关注度也越高。现在的逻辑似乎变了，“需求”匹配度上升到第一位，不再是“能买”就行，更要能满足“质感”再说能买。
据贝壳研究院推出的《2021居住客群消费趋势年报》显示，消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。
