城市内部区域分化也较为显著。卢文曦分析，在大学附近、交通枢纽附近的房源成交量高，月租金在15000元以上的房源涨幅明显，地段好、物业管理好、楼龄新的房源涨幅能达到5％~7％。
根据58安居客房产研究院数据，疫情后，以白领为主力客群的3001~6000元/月/套价格段需求占比上升4.8％，而以蓝领为主力客群的1501~3000元/月/套价格段需求占比下降5.3％。58安居客房产研究院分析称，这是由于服务业受疫情影响相对更严重。
“租金中间段的房源受疫情影响小，两端影响大。”胡鼎曾对2020年疫情后租房市场变化进行分析，他发现月租金在1000以下的房源交易量显著下降、房租降低，“比如广州增城，通常是外来务工人员租住于此，骑电动车上班，收入受影响离开这个城市后，由于交通不便，其他人也不会选择搬过来，这个区域市场价格就在下调。”
疫情后的“涨价补偿”心理
由于缺乏整体市场的统计口径，房租市场的变化很难用某一组数字衡量。不过，通过综合多方机构数据、对比各区域房源抽样、结合个体经历，仍然能略窥一二。
从整体市场看，58安居客房产研究院称，二季度由于一线城市受到疫情影响，人口跨域流动受限，租赁市场步入淡季，6月租房市场整体表现平稳。
杨现领也并不认为目前租金上涨压力较大。“部分区域房租上涨，一来是季节性的，其次它很快就会回落，而且回落的幅度有可能比往年更严峻。”杨现领说，“目前并不具备房租上涨的条件，房租受就业市场、个人收入预期影响大。”
景晖智库首席经济学家胡景晖对《中国新闻周刊》说，疫情后，一些租户存在改善租房的需求，暴露出来的社区服务问题、合租问题等会通过换房解决，租房热度提升从而导致部分区域房租上涨。
杨现领认为，租房市场消费者结构分化显著，部分消费者能实现改善租房的需求，但在失业率抬升的背景下，年轻人的支付能力下降，房租消费也会随之降级。
“租赁高峰期主要是农历新年后和六七月的毕业季两段时间。”卢文曦也认为上海房租上涨有季节性因素，“加上4月、5月封控产生的租房需求积累，解封后需求端回升明显。”
从住房的供需关系来看，一线城市“缺房”情况长期存在。今年高校毕业生首次突破千万规模，其中上海市高校毕业生共22.7万人，较去年增加2万人，增量为5年来最多。上海市也在通过放宽落户限制等方式“抢人”，作为特大城市，对年轻人的吸引力仍然存在。
卢文曦从租金回报率的角度分析称：房租上涨与房价有关。上海房价在前几年涨幅较大，新购房的房东为了维持租金回报率，会选择提高租金。
6月16日，上海市一家房产中介公司橱窗内的房屋租售信息。图/IC
“二手房房价增长会在17个月后递延到二手房租金的上涨。”胡鼎通过分析中国从2005年至今的房价、房租数据得出上述结论，“二手房交易完之后，一般买卖不破租约，会在之后换租期时涨租，上海刚好在去年上半年是房价上涨的高点。”
另一个关于上海房租上涨的推测是中介、二房东垄断房源推高租金。目前，各地租房市场缺乏权威口径的市占率分析，由于租赁市场不如房屋买卖管控严格，不会强制到交易中心备案，也难以印证是否存在机构中介、二房东垄断的情况。
7月18日，《中国新闻周刊》记者搜索链家上海官网发现，有24407套待租房源，我爱我家上海则有14806套待租房源，租房市场两大龙头中介机构全部房源不足4万套，不过，胡景晖认为，这些数据并不等于其掌握的所有房源，难以说明各个机构渗透率。
“从动机上来讲，由于疫情影响签约，中介、二房东可能有涨价补偿的心理。”胡景晖说，“但是否能实现涨价，取决于消费者买不买单。”杨现领也认为，中介、二房东不像开发商能影响供给，要单方面提高租金很难。
房租上涨也被认为与整治群租房有关。根据“上海城管”微信公众号，6月解封后，长宁、普陀等地开展整治群租执法行动。“上海城管”公众号称，人员聚集度较高的群租房容易成为小区的防疫“漏洞”，由群租引发的疫情传播风险和消防安全隐患不容忽视，6月17日，上海长宁天山路街道综合执法队共查处群租点位8处，清除人员60余人，拆除高低床位31张。
