广深二房东难做：承租16年的8层小产权房空置，年轻人不愿来了
城中村里房屋错落，人员密集，对于整体房源而言，巷子里的出租屋占多数。房东何娟在巷子里有三栋出租公寓，其中一栋全是精装修的房间，一共六层，每层4间房，目前仅有2间一室一厅以及2～3间单间还没有租出去。
公寓式租赁遍及
尽管租赁市场不似疫情前火爆，但对于人口流入大市的广深地区来说，租房仍是满足地方人口居住的主要方式，租赁市场仍被看好。
截至2021年末，深圳常住人口约1768万人，其中常住户籍人口约556万人，常住非户籍人口却近1212万人，占常住人口总数的近七成。同时，据自如研究院统计，2021年深圳约有租房人口1350万人，租房率约为76%，无论是租房率还是租房人口，均为四个一线城市中规模最大的城市。
广州情况相近，目前广州市有近千万来穗人员，其中大多数为19~59岁之间的中青年群体。全市行政区域划分为19500个基础网格，登记出租屋530多万套。调查显示，来穗人员有超过七成居住在出租屋。
强大的市场需求之下，即使在市场出现短暂的平淡时段，各大长租公寓企业对租赁市场的布局也未丝毫熄火。
“这几年明显感受到了，越来越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了。”来深四年的晓丽说道，“2018年毕业刚来时，我们村这几栋还都是房东直租，房屋“朴实无华”。后来陆续看到房子四周搭起了架子，屋里屋外开始粉刷、装修，不久挂起了某品牌公寓的招牌，一楼是社区，有健身房、自习室，楼上收拾的整整齐齐，紧接着一套套公寓入市，无数的中介帮忙招租。”
2022年以来，越来越多的央企与地方国企开始进入住房租赁行业，进一步推动长租公寓品牌化程度。为了满足租房市场需求，长租公寓企业聚焦租赁人口密集的一线城市、新一线和其他省会城市推出了青年公寓、人才公寓、租赁社区、中高端白领公寓等全周期产品。
以广州为例，今年5月，广州市住建局在某答复函中表示，结合广州市城中村房源占租赁房源约55%这一实际情况，广州推广“村企合作”发展模式，引导专业化机构化住房租赁企业进入城中村承接房源，通过第三方代管对租赁房源集中改造、统一管理，已培育的北山梦享社区等典型项目出租率达到95%以上，租金低于周边租金15%。
万科泊寓相关工作人员告诉第一财经，泊寓业务目前已布局全国33个城市，累计开业16万间，2021年全年出租率为95.3%。
龙湖冠寓相关工作人员在接受第一财经采访时也表示，经过6个年头，截至目前，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，管理规模10.6万间，共计服务在租租户超40万人，累计服务用户超180万人，开业六个月以上房源出租率94.3%。
今年毕业的丁诗雨目前租住在深圳市南山区的一家品牌公寓。“房间十几平方米，拎包入住，而且靠近地铁。”丁诗雨表示，“房子装修较好，一楼有门禁和管理员，安全问题不用担心，但是房租相对来说也更贵，租金差不多是薪水的三分之一。”
目前在深圳拥有数栋房源的陈先生向第一财经表示，这几年品牌公寓入驻的现象普遍，一方面是租客对租房品质的要求越来越高，另一方面对于房东来说，承租给品牌方而不用自己来管理房源，也更加方便。
据陈先生介绍，他们家在深圳市南山区距离地铁站50米处的60多套房源早在2016年便承包给了魔方公寓，每套租金在4000元左右。
李宇嘉在接受第一财经采访时表示，广深城中村中的房源其实不仅是品牌公寓在统租，城中村的房东和二房东也在自主打造长租公寓，有利于增加城中村租赁房源的有效供应。
保障性租赁住房缺口仍较大
“当前的租赁供应仍存在缺口，尤其是租金低、小户型的房源，这是政府发力发展保障性租赁住房的主要原因。”李宇嘉认为，新市民租赁一方面对租金敏感，另一方面体验感在增强，对租赁的品质要求更高，而前期长租公寓主要是资本在推动，存在一定的泡沫，但租客实际上承租不起，对比之下，城中村的租赁市场泡沫化的可能性还是比较小。
值得一提的是，在加大供给方面，广州在全国率先出台商业、商务办公等存量用房改造租赁工作指导意见配套工作指引、技术审查模板等；出台专门文件确保改造后租赁住房按民用水电气标准执行。截至2021年12月，累计盘活存量租赁房源18.4万套，其中“工改租”项目4个。
