新学年多地推动教师轮岗，学区房“不跌神话”走向破灭
过去，学区房几乎是“不跌的神话”，北京、深圳、上海等许多一二线城市都出现过单价超过20万元的高龄“老破小”学区房。
去年，中央首次明确提出“防止以学区房名义炒作房价”，在这之后，炒作学区房的风气及时被刹住，随着一系列均衡教育资源的政策出台，部分一二线城市的热门学区房价格回归理性。
上海中原地产首席分析师卢文曦认为，随着新政策的不断出台，家长们对于学区房不再趋之若鹜，投资学区房的风险也在增大。
“老破小”价格回落
又到一年开学季。
为了破解教育资源分配的不均衡，今年开学伊始，上海又一项重磅政策落地执行——9月5日，上海黄浦区宣布，全区约100名教师将从本学期开始交流轮岗，入选教师原则上将流动至所在教育集团内的薄弱学校。流动教师将在课堂教学、教育科研等方面进行带教，轮岗流动期限为三年。
这一政策正是响应了去年上海市教委发布的《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》（以下简称“意见”），该“意见”要求教师要跨学校、跨学区流动，流动时间不得低于2年，其中骨干教师比例均不低于交流轮岗教师总数的20%。
与此同时，2022年起，所有参加上海中考的考生，也已迎来全新的录取模式，自主招生比例由40%降至15%，名额分配则从15%提高至42%，具体包括名额分配到区和名额分配到校两类。这意味着各类初中学校的毕业生都将有机会升入优质高中就读，即便是在“菜中”也能看到希望，这大大减轻了家长们的择校焦虑。
这一系列政策调整，必将对学区房市场产生深刻影响。
据上海中原地产首席分析师卢文曦观察，最直观的影响便是改变了家长的心态：“最近几年，教育政策调整十分频繁，差不多两年就会有一次比较大的调整，因此近两年来大家对于学区房不再那么趋之若鹜了，‘热炒’学区房的情况少了很多，大家买房也不会仅仅只看学区了。”
过去，学区房就像楼市里“打不死的小强”，即便其他类型的房产受周期影响下跌，好的学区房却永远涨价，有钱的家长花几百万购买学区房送孩子读名校，几年后还能把房子卖掉再赚到一笔钱。
一代代家长们不断接盘学区房，催生出一种怪象——在一二线城市核心片区，一些拥有名校学区加持的“老破小”房子早已失去了居住价值，却能涨到20万-30万元/平方米的天价。
以上海为例，较为知名的天价“老破小”学区房，就包括黄浦的市民新村、浦东的梅园三街坊、静安的海防村等。
根据“贝壳找房”平台，黄浦区世博滨江板块的市民新村，始建于1958年，超过76%的房子面积低于50平方米。2020年12月时，一套17.8平方米的低楼层一室户成交均价达到了22.47万元/平方米。这是一套典型的用来“挂户口”的学区房，因为该小区对口上外黄浦外国语小学和大同初中这一“双一梯队”组合，所以才出现突破20万元的高单价。
不过，近一年来，该小区房价未现拉升，今年6月成交一套45平方米的小户型，价格为15.69万元/平方米，相比一年半前同样为45平方米户型的成交价，还降了约1700元/平方米。目前市民新村有三套在售房源，因为户型都超过60平方米，挂牌价格仅为11万元-13.6万元/平方米不等。
“那种纯粹用来挂户口的老破小学区房，投资风险增加了很多，大家对它的投资热情慢慢降了下来。”卢文曦对记者表示，梅园三街坊就是很典型的例子，去年该小区价格受到较大冲击，尤其是在价格核验、三价就低政策出台后。
另有一位投资客对第一财经表示，过去学区房一直很热门，挂一套卖一套，目前成交价和挂牌价都有所下降，一方面是受到核验价影响，不排除高价成交、做低价格的情况；另一方面，大家的投资信心也因政策受到了动摇，投资学区房的风险已经大大提升。
卢文曦则表示，学区房一般比同区域非学区房价格普遍要高20%左右，随着政策调整，它的学区功能不断减弱，因为居住属性差，出租也不好租，“我相信今后学区和非学区的落差会慢慢抹平，教育的极端落差也会慢慢减小，小朋友的入学机越来越均等”。
