实探热点城市实探热点城市“带押过户”：有城市已实际执行 交易成本降低1/3
本报记者 蒋翰林 广州报道
近期，全国多地推出了二手房交易的新模式，“带押过户”。据《中国经营报》记者粗略统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。
9月21日，中国人民银行广州分行日前向辖内银行机构下发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，提出推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，同时鼓励结合实际探索“带押过户”模式。据了解，这是国内金融机构首个明确鼓励推广“带押过户”的官方文件。
多位受访专家表示，“带押过户”是提振楼市，尤其是二手房市场的重要措施。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户” 可降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求，预计会有更多城市跟进“带押过户”模式，未来有望能够全面实行。
政策出台，实际落地情况如何？记者于9月25日联系多家国有、股份制银行在广州的支行，银行均表示仍在研究细节，目前没有进一步落实，尤其是抵押权隶属跨行的情况，执行“带押过户”的可能性不大，但行内带押过户转按揭未来应该是没问题。
深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”
9月1日，深圳市坪山区司法局发布《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》一文。至此，深圳完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，成为首个执行“带押过户”模式的一线城市。
据坪山公证处官网消息，该处于6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，此次交易涉及十几套房产，4000多万元交易资金。
坪山公证处称，“带押过户”模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。但值得注意的是，该业务目前只针对不良资产和查封房产。
传统的二手房交易需要“先赎楼再过户”，流程较为繁琐，整个周期可长达一个多月。通常的操作流程包括：卖方借款或买方垫资还清银行贷款，进而解除抵押、办理交易过户，再由买方重新设立抵押，一系列流程缺一不可。登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。
在这一过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。记者了解到，借贷机构“过桥”费一般为所借金额的万分之八/天左右，如果按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，借用时间为30天的话，则会产生2.4万元的“过桥”费，时间越长，产生的“过桥”费用还会越多。
而与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比，“带押过户”则规定，存在抵押的房产要进行交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。
9月21日，中国人民银行广州分行对广东辖内分支机构和商业银行发文，鼓励推广二手房“带押过户”模式。此次银行机构作为“带押过户“政策的发布主体备受关注。《通知》指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。
《通知》称，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。
9月22日，“广州不动产登记”公众号发布了二手房“带押过户”的登记流程，其中提到“存量房转移登记+抵押权变更登记”模式，即买卖双方与同一贷款机构签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更。
热点城市积极探索
