当房价下跌时会发生什么
房价下跌本应带来可负担性，却引发建筑商撤退、贷款收紧和政策补救。金融化住房体系暴露脆弱，城市需推动小型开发，重塑本地市场。
住房价格下跌会带来什么？理论上，增加供给就能让住房更可负担，供需规律看似简单明了。然而，当房价真的开始下滑，现实却远非如此乐观。在凤凰城、亚特兰大、迈阿密和达拉斯等地，房价已现回落，但市场并未欢呼雀跃，而是陷入恐慌。建筑商停工，银行收紧贷款，政策制定者忙于稳定体系。这一切揭示了一个残酷真相：我们打造的住房体系根本无法承受价格下跌。
以凤凰城为例，这座曾被视为“易于建设”的太阳带城市，如今却成为房价上涨最快的地区之一。Rogé Karma在《大西洋月刊》中指出，凤凰城和达拉斯等城市本应是逃离高房价的避风港，却反成为新的危机中心。在佐治亚州的福赛斯县，Henry Grabar在《Slate》杂志中报道，当地官员因交通拥堵、学校超载和居民反对而暂停新开发项目。增长的疲惫感正在蔓延，住房市场却越发脆弱。《福布斯》数据显示，抵押贷款违约率上升，不止次贷，连中产阶级买家也捉襟见肘。美联社报道，五月有近15%的房屋交易取消，创下当月最高纪录。建筑商信心跌至2012年以来最低，住房开工和许可量骤降近10%。
理论上，增加供给会压低房价，但现实中，价格下跌反而扼杀供给。KB Home首席执行官Jeffrey Mezger坦言，公司取消了近9700个地块期权，因为市场波动让他们对回报失去信心。住房体系的金融面过于紧张，价格必须持续上涨才能维持稳定。一旦需求减弱或价格趋平，建筑商和银行便踩下刹车，新建项目戛然而止。这不是土地或需求不足，而是金融风险失控，高利率、利润压缩、材料成本波动和劳动力短缺让下跌的房价雪上加霜。
住房讨论中存在两条平行线。一方视住房为基本需求，是庇护所；另一方则将其视为金融产品，是投资和财富杠杆。倡导者呼吁降低房价，着眼于居住功能，但金融世界却将价格下跌视为危险信号，导致供给萎缩而非扩张。Fannie Mae数据显示，住房开工和许可量急剧下降，这不是供应链问题，而是市场信心的崩塌。
当房价下跌，体系开始动摇，我们并未真正解决问题，而是通过金融手段粉饰太平。延长贷款期限、降低信用标准、为贷款机构提供担保，甚至允许用加密货币作为抵押——这些创新看似为可负担性开路，实则在推高借贷能力，维持高房价。例如，联邦住房金融局负责人公开要求美联储主席Jerome Powell降息，目的不是控制通胀，而是让更多人能借到贷款。新的VantageScore 4.0信用模型将租金和水电账单纳入信用记录，表面上促进包容，实则让买家背上更重的债务。国会还将SALT扣除上限从1万美元提高到4万美元，声称是为业主减税，实际上却在补贴高价物业。
住房市场已完全金融化。购房者不再是“业主”，而是“还贷人”，房子本身不再重要，重要的是几十年的还款承诺。调查显示，2025年超72%的买家愿意选择40年或50年的超长贷款期限，只为降低月供。这对华尔街来说是绝佳的套利产品，但对买家而言，除非房价持续高于通胀增长，否则只是绝望中的妥协。
真正的出路在哪里？《逃离住房陷阱》一书提出，城市应聚焦小型、渐进式开发，重塑本地市场，而非依赖全国性金融体系。城市无需成为开发商或发放30年贷款，只需简化小型项目的审批、支持小规模开发商，并通过地方融资为入门级住房解锁资金。例如，允许房主在后院建小屋或车库公寓，就能悄无声息地增加供给。Sarah在亚特兰大郊区将车库改造成出租公寓，不仅为自己增加收入，还为年轻租户提供了可负担的家。这种模式无需联邦补贴或复杂金融工具，却能让住房回归居住本质。
这种“强城”方式强调本地化、可扩展的解决方案。居民反对大型开发，往往不是讨厌“住房”，而是反感与社区格格不入的大项目。小型开发则能化解这种抵触，甚至让邻里成为支持者，因为他们从中直接受益。
房价下跌不再是假设，而正在发生。然而，政策制定者仍在用流动性、杠杆和说辞掩盖问题。如果可负担性是目标，我们必须打造一个能承受价格下跌的体系。否则，所谓的“解决住房危机”不过是债务、扭曲和否认支撑的幻象。强城运动拒绝这种幻象，呼吁从一个街区、一个社区开始，逐步改变。加入这场自下而上的革命，我们能让住房再次成为家，而非金融枷锁。
