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房地产行业的拐点是否已经出现

常驻编辑 理财 2022-09-27 拐点   房地产行业   国家统计局   地价   房价   人口   未来   我国   数据   空间

前恒大首席经济学家任泽平说过“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,这也是被公认的影响房地产行业的比较权威的一种说法。drS拜客生活常识网

本月16日,国家统计局公布了8月份70个主要大中城市的房价,令人意外的是,就连一线城市都扛不住要降价了。drS拜客生活常识网

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基于这个基本和权威的数据,我们有理由相信,我们一直期盼的房地产行业的拐点正在或者已经到来了。drS拜客生活常识网

风雨引用一些权威数据和行业专家的看法来尝试着分析下,房地产行业的拐点是否正在或者已经到来。drS拜客生活常识网

按照前重庆市市长黄奇帆先生的观点,我们来逐条分析下,房地产行业的拐点是否已经出现。drS拜客生活常识网

一人口,可以说,人口是影响房地产行业的最重要因素之一。那么按照目前的结婚人数(2016年:1143万对,2017年:1063万对,2018年:1014万对,2019年:947万对)、新生人口(2016年1786万、2017年1723万、2018年1523万、2019年1465万)、老龄化率(13.5% 此处为65岁以上人口 截止2021年)和死亡率(7.18‰ 2021年),人口增长率(0.34‰),可以预见的是在未来的几年里(有部分人口学专家预计在2022年),人口将会迎来负增长。——上述数据来源于第七次人口普查和国家统计局官网drS拜客生活常识网

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可以预见的14亿必将是我国人口的天花板数据。没有人口增长的未来,房地产必将缺少最核心的增长逻辑和动力。drS拜客生活常识网

二 城市化率,截止2020年,我国的城市化率已经达到63%,今年预计会突破65%。未来城市化率增长的空间已经十分有限。drS拜客生活常识网

根据联合国的估测,世界发达国家的城市化率在2050年将达到86%,我国的城市化率在2050年将达到71.2%。drS拜客生活常识网

按照这一预计,未来的20多年里,我国的城市化率提空间也仅仅只有五六个点了。drS拜客生活常识网

之所以我国的城市化率未来提升空间受限的主要原因是,留在农村里的主要是老人和儿童。儿童随着年龄增长会逐步离开农村,而目前的城市务工人员很大一部分,在未来年龄大了以后又会返回农村。drS拜客生活常识网

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三老龄化加剧,我国的老龄化目前已经突破20%(此处为60岁以上人口),且老龄化趋势还在进一步加剧。如此庞大的老龄人口是无法拉动房地产的需求的。drS拜客生活常识网

基于以上人口的角度来看,住房的需求方面已经出现拐点。drS拜客生活常识网

我们再来从土地的角度接着分析下。drS拜客生活常识网

四地产库存数据drS拜客生活常识网

相关专家测算,房地产行业目前一年及以上待售面积达到了6亿平方米,而全年的建设量也大约在17亿平方米左右。drS拜客生活常识网

也就是说,建好一年以上没卖出去的房子已经达到一年建设量的三分之一以上。drS拜客生活常识网

而现实中的空置房数量还要远远大于这一数据。drS拜客生活常识网

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五人均住房面积drS拜客生活常识网

黄奇帆先生在公开的报告中提到,目前我国的人均住房面积已经达到50平方米。按照其他发达国家的情况推算,这一数据实际已经接近天花板了,未来改善型住房的空间也十分有限了。drS拜客生活常识网

六房价和地价drS拜客生活常识网

在过去的20年里,我国的地价和房价上涨近4倍,而这个趋势是不可能一直持续的,因为可用土地是越来越少的,而人民的承受能力也是有限度的。drS拜客生活常识网

通俗地讲,无论房价和地价怎么涨,都要遵循一个原则,大多数人能承受的范围,一旦超过这个范围,那么就是违背市场规律,也不会持续的。

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