导 读
7月18日起，市规划自然资源委联合北京发布陆续推出城市更新“最佳实践”系列报道，从这些最佳实践和优秀案例中寻找探索的方向。第十四站带您了解东城区光明楼17号简易楼改建试点项目。
基本情况
光明楼17号简易楼位于东城区龙潭街道光明楼小区，建于上世纪60年代，为区属直管公房，共有承租居民29户。该楼楼体为三层砖混结构，墙体为空斗墙，局部出现开裂现象，楼板为槽型板，承重性能差，未进行抗震设防，无外墙保温措施，无市政热源接入；该楼每5户居民共用1处卫生间，上下水陈旧老化，电线私搭乱接严重，属危险等级较高的简易楼。项目于2020年8月正式启动实施，29户居民全部完成交房、选房签约，并选择回住。2021年7月2日开始正式施工，将原有楼房拆除后重新建设，新建楼房为半地下一层、地上四层。
区位图
实施成效
该项目是根据京建发〔2020〕178号《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，在首都功能核心区启动的第一个简易楼改建试点项目，对推动城市有机更新、改善人居环境，进一步探索城市更新改造模式具有示范作用和重要意义。
结构强化保障居住安全性。经过原地改建，光明楼17号从上世纪六十年代的简易住宅楼，变成一栋结构稳固的新时代住宅。墙面风化剥落、设施陈旧、线路管道老化等隐患问题得到彻底解决，建筑面貌焕然一新。设计过程中，将原来砖混结构（其中墙体为立砖空心砌法、楼板为槽形板）更新改造为剪力墙结构，提高了建筑承载力，具备了更好的抗震性能，满足住宅建筑安全性、适用性和耐久性要求。同时，剪力墙结构也增加了居室空间的整体性和灵活性。
成套改造提升住宅宜居性。经过原地改建，在总体户数不增加的前提下，为每户居民增设了独立的厨卫，实现了住宅的成套化，解决了居民“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题，避免了邻居之间抢用卫生间和公共空间的现象，促进邻里和谐共处；利用增加的建筑空间设置公共服务配套用房，从而达到盘活资源、服务居民的目的，老旧小区功能性、宜居性均得到大幅提升。
改建后平面图
科学设计满足居室舒适性。经过原地改建，整体采用单元式布局，合理设置楼梯位置，增加居室私密性；户型全部实现南北通透，满足居室通风和北侧房间的采光需求，主要卧室南向布置，在有限的居室面积里增加空间感；合理规划室内空间，厨房全部实现独立开窗，部分卫生间达到干湿分离、独立开窗的效果；通过引入市政集中供暖，解决了冬季采暖的民生难题，创造舒适的人居新体验。
以人为本增强群众获得感。经过原地改建，结合前期摸底情况，为居民提供多元化政策设计。其中，“回住+购买”的安置方式，将原来的直管公房转变为参照经济适用房管理的产权房，居民通过适当出资购买，身份可由原来的“公房承租人”转变为“房屋产权人”，加之居住环境及房屋价值的提升，提高了群众的获得感。
17号简易楼改建前西南侧
17号简易楼改建后效果图
创新经验
该项目相比原有简易楼腾退方式，实施理念上形成了三个转变，即由政府主导转变为群众主体的观念，由政府出资转变为成本共担的模式，由整体搬迁转变为原地改善住房条件，达到节约成本的目的。具体实施中，具有群众参与机制创新、实施路径创新、改建出资模式创新、审批模式创新等特点，为简易楼改建工作模式提供一套可复制、可推广、可借鉴的经验。
充分尊重群众意愿，创新群众参与工作机制
为充分发挥群众主体作用，提高群众参与度，光明楼17号简易楼改建试点项目按照“居民申请，政府引导，企业实施”原则，采取申请式改建的方式，设定改建意愿征询，实施方案、设计方案及物业管理方式意愿征询、预签协议，“三个100%”作为改建工作开展的前提，在充分征求居民意见的基础上实施拆除重建。一是改建意愿征询。项目启动后，指挥部通过入户调查，加大政策宣传和解读力度，广泛征求群众意见，实现居民100%申请改建工作。二是实施方案、设计方案及物业管理方式意愿征询。分别进行了两轮公示，并根据居民反馈情况进行修改完善，最终征得居民100%同意。三是组织预签协议。2021年3月21日，项目启动了预签协议工作，签约期10天。签约首日即达到了居民100%签约，协议正式生效。
