相较于分散式公寓，集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长。
但，无论是集中式公寓还是分散式公寓的运营商，均在政策东风下“蒙眼狂奔”。
其中，不少房企在房地产“白银时代”的思考下也开始将集中式长租公寓作为业务探索的方向之一。
这也让曾经放言“房源总量是二到十名总和”的魔方，面临前所未有的竞争。彼时，起步较早的魔方在2016年4月已完成C轮3亿美元的融资，一直到2017年，魔方公寓的房源总量仍位列集中式公寓第一。
柳佳提到，“2017年左右，各大地产商疯狂进入长租行业的时候，我们也很纠结，我们也在想如何去保持自己第一的的优势。”
公开数据显示，截至2018年初，魔方公寓的房源量近4万间，并已进入20个城市。
但根据克而瑞数据，2018年，TOP30的房企当中，有近三分之二通过不同方式涉足长租公寓领域，并且绝大多数都形成了自有品牌，比如旭辉的领寓，碧桂园的g 碧家国际社区，万科的泊寓，龙湖的冠寓等。
而在分散式长租领域，赛道上的选手更是数不胜数，蛋壳公寓，青客公寓、自如等均是当时赛道上的一梯队成员。
但在行业混战、不断拼规模的时候，魔方却选择不跟风。
“现在回过头来，还是很庆幸当时整个团队，包括我们的投资人和股东都非常冷静，我们看到了这个市场当中有一群不太理智的友商们在疯狂地抬高租金成本，导致很多项目面粉贵过面包，而魔方没有因为对规模的要求去参与这种竞争。”
这也让魔方在近几年的发展中失掉了一部分规模。
根据克而瑞租售公布的《2021年上半年集中式长租公寓规模排行榜》，截至今年上半年，开业规模TOP3分别是万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓，其中，排名第一的万科泊寓以14.7万间的开业规模位居榜首，龙湖冠寓9.3万间排名第二；魔方公寓7.7万间，排名第三。
在柳佳看来，虽然魔方扩张的速度放慢了，但做到了没有一个项目亏损。
“我们看重的是长期发展，我们的项目都有一个长期的租赁成本，一旦亏损是永远翻不了身的，我们看到有很多爆雷企业的项目其实是资不抵债的。”柳佳说道。
不看规模的魔方，靠什么存活？
柳佳毫不讳言，“规模最大这件事情，我们想的很明白，我们要做的是最盈利的企业，在盈利的基础上我们再去追逐规模，而不会单纯地去追求规模最大。”
柳佳提到，魔方在过去十二年可以稳定发展的核心竞争力在于精细化运营，例如魔方的投资决策模型，其中有一个硬指标是保证单店必须盈利。具体包括在租赁物业之前，会基于核心参数：如底租，售价（房客租赁），房间建设成本以及运营成本等等测算出投资回报率，并且经营部门和销售部门都要签字，并作为整体的精经营指标来完成。在整体改造设计上，魔方的标准化产品造价在5万-6万/间，中高端产品约10万—15万/间，这些成本在模型检测和具体定价上都必须涵盖；而在定价方面，交通位置、淡旺季、成熟门店、新开门店、房间的朝向、面积、楼层都将影响定价，形成魔方的一房一价体系；此外，魔方还设有成本管控体系，成本拆分为8大项，30小项，对每一个小项都有管控和分析。
柳佳称，综合这些指标，魔方单个项目IRR（内部收益率）在18%左右，回收期约4-5年。在2017年前开出的部分门店已经完成资金回收。
风口消退
然而，仅仅过去四年时间，盈利难、监管施压以及不断曝出的租赁乱象让这个曾经的“风口”热度逐渐消退。
2018年，长租公寓问题频发，上海寓见、杭州鼎家多个长租公寓品牌爆雷，引发大规模的租客、房东维权事件。甲醛超标、黑中介、捆绑租金贷等新闻接连曝出，负面缠身的长租公寓陷入信任危机。
问题出在哪？“大部分企业在扩张的过程中没有把握好度，也有一些企业在扩张过程中，过度运用了杠杆。”柳佳给出了自己的看法。
面对一系列负面事件，柳佳称，“这对魔方本身的经营管理来说没有任何影响，但对行业来说肯定是有负面影响。比如资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时也更加强调规范市场。但反过来，我们觉得冷静期对行业的长期发展是有利的，这些负面的消息也给大家敲响了警钟。让大家知道这不是可以进来赚快钱的市场。”
彼时，入局长租公寓赛道的房企也开始显得力不从心。他们发现相比房地产销售市场，要在长租领域赚钱并非易事。
