2018年起，中国房地产进入下半场。
如果说地产上半场的关键词是“数量”，众多房企大干快上扩张规模；那么地产下半场的关键词就是“质量”，高负债、高杠杆、高周转的模式走到极限，必然朝着高质量、高产品以及高服务的新方向过渡。
在这个过渡过程中，谁能够为市场提供匠心产品与贴心服务，换句话说，谁能为住户提供“幸福生活”场景，谁就是地产下半场的赢家。
2020年下半年，国家出台地产调控的“三条红线”，房地产开发企业开始面临在所难免的收缩局面。然而，有一家房企在此背景下依旧通过战略践行与精准布局实现了稳步发展，并在2020年11月成功登陆港交所。
这便是TOP30行列中最后一个登陆资本市场的浙系房企—祥生控股集团(2599.HK)，而其从递表到聆讯仅用时168天，稳稳实现“一表过”。
3月26日，祥生控股集团(或简称“祥生”)发布了2020全年业绩。从数据来看，其上市后的这第一份“成绩单”足以展示公司稳健强劲发展的态势与决心。
1 业绩稳健，数据向好
2020年，祥生控股集团收益同比增长31.3%至466亿元；归母核心净利润27亿元，同比增长约16.7%。每股净利润为人民币1.07元。公司董事会拟建议首次派发股息每股20分港元。
2020年下半年，国家地产调控加码，出台地产监管的“三条红线”指标。在“三条红线”的指引下，祥生控股集团的负债结构进一步优化。其中，现金短债比提升至1.1，达到“三条红线”的标准。而剔除预付款后的资产负债率降至82%，较去年同期下降7个百分点；净负债率降至136%，同比大幅降低225个百分点。
图：公司总资产负债率(剔除合同预付款)
合约销售来看，祥生控股集团在本次业绩期内权益合约销售面积达到567万平方米，较去年同期稳步增长。权益合约销售均价为13781元每平方米，较去年同期增长22%；
土地储备来看，2020年祥生新增项目46个，合计应占总建筑面积为696万平方米，已收购地块的平均土地成本约为每平方米4837元(按建筑面积计算)。期内新增项目中，浙江省新增26个、泛长三角新增14个、其他城市新增6个，各区域新增土储面积浙江省占41.7%、泛长三角区域占43.1%、其他具有高增长潜力的城市占15.2%。
2020年期间祥生新进入布局合肥、南昌、南通、宁波等城市，全国化布局进一步深入。截至2020年12月31日，集团在全国11个省份45座城市拥有218个项目，应占土地储备总量为2332.8万平方米，土地储备稳中有增，其中浙江省占48.2%，泛长三角地区占38.5%。
未来，在坚持1 1 X战略基础下，挖掘战略成长空间，通过投资与土储结构的优化，逐步向“1 1 X”战略下“442”的未来目标结构靠拢。
融资成本来看，自去年四季度祥生登陆资本市场后，不断拓宽融资渠道，包括发行(债券)等外部融资方式，进一步优化资本结构，降低资金成本，增强资金来源的多样性与稳定性。期内平均融资成本有所下降，现金短债比优化至1.1，净负债率较去年同期大幅降低近225个百分点。而现金及银行结余也较去年同期增长约249.1%，达243.05亿元。
同时，祥生方面表示将继续坚持谨慎的财务政策并控制包括土地收购成本、管理开支以及销售及分销开支在内的各种成本费用，以在控制成本及确保资本结构平衡的同时发展业务。
更重要的是，至2020年，祥生基于原有的七大产品线基础上进行的“焕新迭代”策略已经收到明显的成效，为市场更多的消费者所认可；而祥生控股集团以“幸福生活运营商”为企业定位，以规模与品质双优为发展目标的成长路径亦更加清晰稳固。
2 切入产品与服务展开品质升级
祥生控股集团成立于1995年，总部位于浙江，以浙江省为发展的大本营，泛长三角区域为持续开发区域，业务战略布局以核心二线城市、核心一线城市以及周边二三线城市为主，产品融合了“1 1 X”投资布局战略为方向。
