2.2.一线城市政策收紧，供需关系将改善
从需求侧来看，我国大型企业多沿经济发达地区的商圈布局，据中国企业 联合会数据显示，2019 年我国 500 强企业总部主要分布在北京、广东、山东、 江苏、浙江等地区，其中北京和广东、江苏、浙江、上海等沿海发达地区的 500 强企业总部数量合计达到 280 家，区域集中度明显，特别是大型互联网和云计 算公司的总部，基本处于一线城市商圈。IDC 公司收入的主要来源为大中型企 业，布局发达区域有利于方便获取客户资源，更快速地响应客户需求，从而提 升运营效率和扩大营收规模。从资源供给上来看，由于发达地区的经济发展程 度较高，通信网络、带宽资源、供电系统等基础设施的建设更为成熟，为大规 模的 IDC 建设提供了全面的支撑，相较于偏远地区能够运行的更加稳定，同时 有更低的延时。因此，发达地区，特别是一线城市商圈是 IDC 公司更为合适的 布局地点。目前国内的 IDC 资源分布符合这样的规律，主要围绕一线城市商圈 进行布局，根据信通院数据，2019 年北京、上海、广东、浙江和江苏共占据了 国内约 56.8%的 IDC 资源。
IDC 能耗面临区域分布严重失衡的问题，部分城市审批政策收紧。IDC 在 运营时除了保证服务器、交换机等 IT 设备的供电外，还要保证内部散热设备 的长期运行，从而对机房进行持续的物理降温，因此，IDC 整体的能耗水平较 高，电费是 IDC 运营支出的一大部分，属于高能耗行业。而目前由于 IDC 资源 在区域上的分布不均的问题，IDC 能耗面临着区域分布严重失衡，北京和上海 等一线城市的 IDC 总能耗占总体发电量的比例远高于国内其他区域，在一线城 市环保考核指标趋严的状况下，新建和改造 IDC 的难度增加。近年来部分城市 已经开始出台一系列限制政策，要求进一步控制 IDC 的规模，提高 IDC 能效水 平，实现“减量基础上的增量获批”。从目前情况来看，预计未来一线城市商 圈的 IDC 行业将逐渐进入存量市场，在数据量增速远超 IDC 建设规模增速的情 况下，区域内的 IDC 资源稀缺性开始凸显，预计在一线城市商圈有丰富 IDC 资 源的企业将持续受益。
2.3.REITs 有望给第三方 IDC 服务商注入更多成长动力
目前国内的 IDC 行业具有明显的重资产属性，非流动资产比例高，行业内 公司尤其是第三方 IDC 服务商的扩张主要靠收购为主，融资渠道主要依赖于贷 款、债权和股权融资的方式，通常有较高的财务杠杆率和负债率，而公司的主 要的盈利来源是为客户提供机柜出租服务而收取的租金，现金流较为稳定但回 收周期较长。综合来看，IDC 与商业地产的运作模式类似，所以也被称为数字 世界的商业地产。因此，资金实力和融资能力成为行业的主要壁垒，也是决定 行业内企业是否能够实现长期成长的重要因素。
REITs 的运作模式可以很好的减轻第三方 IDC 服务商的运营压力。REITs 全称为房地产信托投资基金，是房地产类资产证券化的重要手段，主要作用是 把流动性较低的房地产类资产直接转化为资本市场上的证券资产，其收益主要 来源于租金收入和房地产的升值部分，得到收益后大部分用于给投资人发放分 红，实质上是将项目的所有权和经营权分离。根据海外 IDC 行业的发展经验， 转型成 REITs 后，可以将资产、折旧摊销等实现出表，同时可以将商誉剥离， 有助于提升公司整体的ROE水平。在收入端，第三方IDC服务商可以为IDC REITs 提供代运营服务，和 IDC REITs 签约，对机柜资源进行转租，IDC 企业仍可延 续转型前的业务模式，收入稳定且轻资产化。利润端，虽然 REITs 项目出表将 对公司当期的 EBITDA、净利润等造成一定压力，但可通过 REITs 融资带来的资 金进行后续的发展和扩张，有利于长期盈利能力的提升。目前在美国上市的第 三方 IDC 服务商均采用 REITs 结构运作，从全球来看，超过 30%的 IDC 企业已 经转型成为 REITs。
