Equinix 是转型后受益较大的第三方 IDC 服务商之一，转型后即步入新成 长阶段。Equinix 成立于 1998 年，是全球 IDC 行业的龙头企业，2003 年在纳 斯达克上市，业务遍及五大洲，在全球拥有 211 个数据中心，是目前全球最大 的 IDC REITs。公司的主要成长历程可以分为 2012 年以前和 2015 年之后两个 阶段，2012 年之前公司的成长主要是依靠大量并购获取 IDC 资源，这一阶段公 司客户数量快速增长，营收增速长期高于 30%，但是由于一系列并购和对 IDC 资源的投资，公司开始面临现金流紧张、财务成本高和资产负债率高企等问题， 从 2011 年开始公司营收增速开始出现下滑现象。2012 年 9 月，公司宣布计划 申请变更为 REITs，在 2015 年正式转型成为 REITs，转型后公司的融资渠道和 成本都得到改善，重新开启了大规模并购，当年度新增 5 个数据中心，营收增 速回到较高水平，财务指标也有明显改善，公司进入新的成长阶段，估值持续 提升，2015 至今公司股价上涨近 250%。
我国从 2018 年开始对 REITs 发展保持积极的态势，相关政策利好持续推 出，当年度证监会首次提出研究出台公募 REITs 相关业务细则。到今年 4 月 30 日，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点相关工作的通知》，拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs 市场的帷幕，将重点实施在交通、市政、新基建等基础设施上。其中， 数据中心作为新基建的重要组成部分，具备重资产、收益稳定和回收周期长等 属性，是未来 REITs 试点的重要行业。从目前公布的内容来看，预计国内公募 REITs 的组织形式将以契约型为主。
目前来说，国内的 IDC REITs 还处于早期探索阶段，无论未来发展的模式 是公司型还是契约型，因为涉及到土地产权、设备归属等问题，预计都将倾向 于做有稳定的现金流和分红，并且是资产完整性高的项目，尤其是当前刚开始 进行试点，要求势必会更加严格，所以目前拥有自有物业并且是自建模式的 IDC 项目发行 REITs 的成功率较高，预计其他的 IDC 项目推进难度较大。我们建议 拥有自有物业、采用自建模式为主的第三方 IDC 服务商。
3.IDC 规模持续扩张，上游 IT 设备机会
3.1.服务器：有望进入新一轮增长期
服务器的主要功能是数据计算和储存，是 IDC 的基础节点，其需求的根源 是数据量的提升， 5G 和云计算时代数据量将出现爆发式增长，同时“新基建” 政策推动了政企私有云的建设和公有云的发展，极大的提升了全社会对数字基 础设施数据负载量的需求，服务器行业将受益于 IDC 规模的扩张将迎来新一轮 景气周期。
从服务器产业链上来看，直接采购服务器的主体主要包括互联网\云计算 公司、电信运营商、第三方 IDC 服务商和政企客户。过去服务器的主要需求主 要来自电信运营商和政企客户，近年来随着云计算产业的蓬勃发展，需求的增 量主要来源于互联网/云计算公司和提供算力资源的第三方 IDC 服务商，服务 器销售规模的变动和这些客户的资本开支情况息息相关。服务器产业链的上游 主要是内部的电子元器件，如 CPU、GPU 和存储设备等，决定了服务器的整体 性能，其中 CPU 是服务器的核心，基于虚拟化技术的成熟度，目前服务器所使 用的 CPU 主要以 x86 架构为主，英特尔作为 x86 CPU 的领导品牌在服务器的上 游市场中处于垄断地位，考虑到服务器的生产周期，英特尔 x86 CPU 的收入情 况可以作为服务器市场的先行指标。
英特尔服务器 x86 CPU 产品的销售主要由英特尔数据中心集团（DCG）负 责，英特尔 DCG 业务收入从 2018Q3 开始连续 4 个季度同比增速下滑，到 2019Q3 开始回暖并持续维持在较高增速水平，2020 年前两个季度营收同比增 速都在 40%以上。全球服务器行业销售表现方面，根据 IDC 的统计数据，从 2018Q4 开始，服务器销售额增速出现显著下滑，到 2019Q4 回归正增长，单季 度同比增长近 8%，达到近年来最高的 254 亿美元，2020Q1 受新冠疫情影响再 次出现下滑，2020Q2 重新恢复较高的增速水平。可以发现，除特殊情况外，服 务器全球销售额的增速和英特尔DCG的营收增速具有较高相关性，走势滞后1-2 个季度，根据最近几个季度英特尔 DCG 的营收表现来看，全球服务器行业将处 于持续回暖状态。
