刚开始绝大部分房企和广大购房者一样、都不以为意，认为“熬过三年一个周期新行情就来了”、“遇到些经济困难房地产这个夜壶就被重新捡起”、“下一轮信贷放水、钱还是会流入房地产”……后来他们都失算了。
2018年至2020年上半年，一些全国性的中小型房企，如中弘股份、国购投资、三盛宏业、华业资本等陆续暴雷。
当时不少人认为这是房地产市场的理性出清行为、是行业尾部风险的集中释放，反而对头部大型房企是利好…因为这些尾部中小型房企死了、会腾出更多的市场供头部房企占领，行业集中度上升、寡头垄断形成、企业利润回升。
万万没想到的是，债务违约、逾期暴雷的风险却在一步步扩大，并开始向头部和准头房企引爆。
行业前50强的房企，如闽系房企泰禾、环京房企华夏幸福、川系房企蓝光等陆续债务违约，再到更头部的房企恒大、直至最新违约逾期的宝能。
中小房企逾期违约尚可理解，为什么看似实力雄厚、甚至大到“大而不能倒”的头部房企也会出现债务危机呢？
因为债务太多了。
根据会计恒等式“资产=所有者权益+债务”，所谓的资产多/实力强，这些钱可以是自有的钱、也可以是借来的钱……而现实是，这些钱大多是借来的、是通过债务融资来推动资产的膨胀。
银行贷款、信托贷款、私募投资、资管计划、明股实债、票据融资、内部员工融资、甚至还一度纷纷成立P2P平台来融资……这么多的融资渠道快速吹大了房产公司的资产。
▲某头部房企推出的高端理财
而债务是有成本的、是要还的。
在行情好的时候这都不是事，可一旦行情清淡、甚至房价不涨，高杠杆/高负债就会反噬…
销售不畅回款缓慢会拉长资金占用时间、由此高昂的利息会侵蚀收入。
当然还债还有一个办法就是借新债还旧债。
可银行贷款、信托融资、私募投资、市场发债、股票发行等各种融资的路子被一一封堵，而到期的债务还要还，于是一个又一个雷就这样爆了。
融资压制、土储受限、商票逾期、股份冻结、资产查封……这就是当下房产行业的惨状，目前似乎看不到任何好转的苗头。
房地产高杠杆、高负债、高周转、高暴利的时代已经过去了。
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过去二十余年的房地产牛市经历了大致三个阶段。
