中国安土重迁、叶落归根的文化需要由房子承载。（视觉中国/图）
只要拥有居住权，就能住在别人家的房子里。尽管听起来匪夷所思，但因为居住权的出现，这种情况确有可能发生。
2021年出台的《中华人民共和国民法典》中新增了一种用益物权，即居住权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。设置居住权，将房产的财产性权益和使用性权益做了剥离，既可满足产权转让需求，又能解决居住困难群体的住房问题。
这给以房养老提供了一种新思路。比如，子女将名下房产为家中老人设置居住权，这样即使房子产权发生转移，老人依然可以住在房子里。
全国人大法工委民法典编纂工作专班成员、中国人民大学法学院副教授朱虎解读居住权时表示，设置居住权解决特定人群的生活居住需求，排除了投资性需求。
目前，重庆、合肥、武汉、济南、成都、长沙、杭州、广州等地均启动了居住权登记。
增强法律保障
2021年2月26日，全国首例居住权执行案件由湖北省武汉市洪山区人民法院审理后作出执行裁定。案件中，当事人与妻子结婚后未生育子女，妻子因病去世后留下遗嘱将唯一一套婚前房产赠与弟弟，但当事人仍可居住其中。然而弟弟却在网络挂牌出售这套房，法院裁定该套房产的居住权登记于当事人名下直至其再婚。
如朱虎所言，居住权的设置初衷是为了让弱势的住房困难群体能够“有所居”。比如双亲离异的子女、无房产离异人士、黄昏恋配偶或失独老人等。
居住权虽不是为了养老而生，却也有助于解决养老问题。
对于无产权的老年人来说，拥有居住权后，可以实际占有使用房产，即便是产权人也不能将居住权人从房产中驱赶出去，直至居住权期限届满或居住权人死亡。居住权通常是无偿设立且不得用于出租，除非当事人另有约定，居住权也无法转让和继承。
对于产权人而言，设置无偿的居住权动力基本上来自道德约束，如赡养父母、照顾亲人等。若房子产权出售给非亲属关系人，则需要新的产权人同意且协助登记，通常居住权人需要支付新产权人一定费用作为“房租”。
例如一位老人将名下唯一房产出售给第三人，以此获得一笔养老金，就需要由新产权人为自己设置居住权，老人每月向新产权人交纳合同约定好的租金。租金由双方协商形成，定高了老人承担不起，定低了找不到市场买家。
“‘售房返租’是以往‘以房养老’的形式之一。”北京大成（上海）律师事务所律师吕姝玥向南方周末记者解释，过去有机构将以房养老设计成一种金融产品。合同签订存在风险性，可能合同无效，也可能发生纠纷造成履约不能的情况。登记居住权，相较于合同而言能给予居住权人直接的法律保障。
吕姝玥说，居住权登记常见有两种方式，一是依据遗嘱方式设立居住权，二是依据合同方式设立居住权。如果是后者，居住权可以根据合同履行情况来判断是否撤销变更或注销登记。
从目前的法条表述来看，居住权还有许多问题尚未给出明确解释。比如，居住权人实际使用房产时，可否有同住人；一套房产是否能设置多个居住权人；居住权到期是否还能继续设立等等。
登记居住权通常需要到当地的不动产管理中心完成登记。
一位广州政务服务中心的接线员近期接到不少关于居住权养老的相关咨询，但他只能给予居住权登记上的操作建议，其他问题还无法解答。
“很抱歉，上帝还没有叫我去”
老年人保留居住权，同时将名下房产卖给第三方的做法，让原幸福人寿董事长、经济学家孟晓苏联想到法国的老人房（Viager）——老人出售自己的房子换取终身养老金。
老人一般先获得房子的头款，年纪越大，头款金额越高，再由买家每月向老人支付养老金直到老人去世，在此期间老人仍可以住在原来的房屋里。
“老人和买家之间是‘一帮一’，也更像一场对赌。”孟晓苏解释，老人占有房子的现在，买家看中房子的未来，在老人离世之前，由买家负责给老人养老。若老人没几年离世了，那买家获得房子，不再继续支付老人月供金，但若老人生活的时间很长，买家付出的月供金超过房子价值，买家就赌输了。
