孟晓苏举例，法国曾有一位律师和老人对赌，结果律师都去世了，老人还没离世。这位老人还特地写信给律师：“很抱歉，上帝还没有叫我去。”这时律师家人还得继续支付老人养老金，否则将构成违约，沉没损失更大。买主跟老人还不能有任何来往，避免老人离世，买主成为嫌疑人。
由于法国“老人房”价格较低，且可拎包入住，适合想买房却申请不到银行贷款的人，但入住时间只能看业主的“命”。法国总统戴高乐就在1934年以Viager的方式买下了一座庄园，卖家两年后意外去世，这座庄园也成为戴高乐人生中极具眼光的一项投资。
“法国的终身养老金制度慢慢完善成为住房反向抵押贷款。”孟晓苏说，相比前者，由金融机构去做抵押贷款的方式更为完善。通常金融机构有精算师，承担风险的可能性大大减小，在某些人身上亏了，可以在另一些人身上挣回来。
设置居住权看起来像是为中国版“老人房”提供法律保障。然而，摆在眼前的问题是，在“房住不炒”的政策基调下，有多少人会选择长期投资一套给业主“养老”的房子？
易居研究中心总监严跃进告诉南方周末记者，设定居住权的二手房，所有权交易不受影响，交易遵循房子的限购、限售、税收等政策。只是在交易时，需向买方明确实际占有的权利人，避免后续房屋交易纠纷，买方也需要多加留意。
“部分不在意居住权的买方可能是冲着学区来的，理论上居住权设立不影响学位占用，但也需要买方与学校做好沟通。”严跃进说，设置居住权的房子入市价格一般会低于市面正常房价，但这部分房子数量不会太多。如果数量增加，确有可能影响二手房价格。
金融机构担心风险
孟晓苏向南方周末记者介绍，中国传统的“以房养老”类型很多：有两套以上房产的老年人可以放租养老或卖房养老，只有一套房子的老年人可以与租客分享房子，或置换便宜的房子住并将剩余资金用于投资、购买保险，还有就是承诺将房产留给照料自己的人。
但传统方式中，放租和卖房对于仅有一套房产的老人来说并不友好。中国老年人没有接受陌生人寄宿的习惯，加上老人拥有的房产大多会由子女继承，不便于置换。选择将房产留给照看人的孤寡老人更是屈指可数。
中国“以房养老”曾探索试行银行抵押房产贷款养老（“银行版以房养老”）和保险公司住房反向抵押贷款（“保险版以房养老”）。
孟晓苏说，银行版以房养老抵押时间较短，银行评估房子后能够贷出的资金不多。老人的生命可能比贷款周期长，如果无法偿还银行借款，房产只能由银行处置。“适合拥有两套以上房产的老年人。”
2003年，孟晓苏把保险版以房养老引入国内。老人将房产抵押给保险公司，再由保险公司综合评估房屋价值，按月向老人给付，老人仍可居住在房子内。待老人去世后，由子女为老人清偿领取的本金，依然可以继承老人的房屋，若子女无法偿还，则由保险公司处置房产，清偿本息后剩余的部分仍由子女继承。
据孟晓苏的设想，只要房地产市场总体上涨，保险公司就不会亏本。事实上，在孟晓苏提出设想后的十多年里，房地产市场也一路看涨。然而，当初四家早期申请试点的保险公司只有孟晓苏的幸福人寿在开展业务，其他险企都担心房价下跌。
总之，两种方式均未被市场看好，前者吸引不到传统的中国老人，后者金融机构要承担客户长寿、房价波动和70年土地所有权到期等较高风险。
设置居住权会带来哪些变化？
吕姝玥认为，设立居住权后，过去老年人参与以房养老的风险在法律保障下降低，不用担心房产抵押后因被处置而无处安身。即使房产发生纠纷，老年人也不需要通过诉讼维护自身的居住权益。
设置居住权不影响房子产权的变更和处置，但在居住权占用的情况下，银行、保险公司等金融机构是更好的交易人。若将设置居住权的房子出售给他人，需要让购买人充分了解房产已设置居住权且长期有人占用，房产的价值势必大打折扣。
关键在于产权保护
在武汉科技大学金融证券研究所所长董登新看来，设置居住权对解决以房养老的作用微乎其微，跟国外不同，中国大多数老人养老问题不在于居住权，而在于产权。
