“自2018年开展的‘住房反向抵押贷款’试点可以说宣告失败。”他跟保险公司人员在业内会议上交流发现，大家已不再提起这项业务，客户更是寥寥。失败的根源在于，中国老人不具备独立的产权支配能力，无法得到社会的公认。
董登新指导的研究生正研究美国反向抵押养老保险。他们发现，住房反向抵押贷款在全球业务量基本都在萎缩，只有美国做得相对成功。美国人的房产形态会随着生命周期变化，年轻时候创业，家里居住的人多，房子由小变大，换到别墅；步入晚年，无力打理大房子，就把房子由大换小；再到垂暮之年则选择租房生活或者直接住进养老院。
绝大多数中国家庭的情况是，家中父母身故后，子女合法继承父母的包括房产在内的所有财产，另有遗嘱情况除外。也不乏有的家庭，父母健在时就将名下财产赠予子女。除非是没有子女的老人，他们拥有完全的财产处置权。
总之，中国安土重迁、叶落归根的文化需要由房子承载，老人也普遍愿意居家养老，房子不可或缺。同时，中国有家产存续文化，集中表现在遗传继承上，“几乎绝大多数中国人都认同父母的房子产权属于子孙。”董登新说。
老人如果私自处置房产不与子女商量，家庭矛盾不可避免，这正是老年人不敢“以房养老”的观念障碍。董登新为此曾反复呼吁法律保护老人的财产所有权和处置权。
孟晓苏也关注老人产权问题。他说，房改后，大多数家庭拥有自己的房产，是家庭的主要财富，但他接触以房养老后发现，许多保障性房产，如国产房、企产房、院产房、所产房，虽然已按政策房价付过款，但产权还未能落实。
南方周末记者 周小铃
