民企开发商集体消失，地方城投被迫出手：去年拍地项目仅21％开工
另一位熟悉苏州土拍的房企人士透露称，原来产业最强的工业园区出地很少，现在市里财政压力大，就让工业园区尽量多出地，其他难卖地的区就少出，减少流拍率，除非拍地前已经找到有明确买地意向的开发商。
不过，市场形势瞬息万变，也有临时放鸽子的情况。作者了解到，更早之前天津土拍市场中，有一幅4宗住宅+1宗商业用地，中南建设和王府井合伙绑定拿地，并交了3000万元的保证金，但拍地前王府井临阵爽约，这幅地最后遭到流拍。
眼下，已经有城市在大幅压缩供地规模。以长春为例，商品房去化周期高达29个月，当地正严格执行“增存挂钩”机制，优先消化存量土地。故其2022年计划供地同比大幅减少四成，首轮土拍仅挂牌4宗，其中2宗地还遭流拍。
不出钱只出力，代建是门好生意？
当土地接盘者缴纳完土地出让金，但苦于无力开发，而房企有开发能力却没钱拿地时，代建这门生意便应运而生。
作为行业规模最大的代建方，绿城管理CEO李军在今年财报业绩会上就表示，随着国央企拿地占比的快速提升，加之城投公司兜底摘地，我们的客群结构也在发生变化。
所谓代建，即开发商输出自身品牌、管理操盘经验，负责从定位、设计、工程、成本、营销、物业等项目开发运营全过程，并按照销售额抽取一定比例的管理费，且派驻的项目团队薪资开销也由土地方承担。
按照土地持有方身份不同，包括政府代建（保障性住房、产业园、医院、学校等）、商业代建（国央企、城投或中小开发商）、资方代建（金融机构的不良资产项目）。目前市场主流为商业代建，这其中又包括纯代建（不出资不持股）、融资代建（只出资不入股）、小股操盘（仅出资占少量股份）三类。
作者获得的一家品牌房企内部代建手册显示，其底线原则包括不出资、不融资、不担保、不兜底（售价、利润、销量），并拒绝包括测算后净利润≤0%、实控人不做担保、土地权属不清、存在重大诉讼/行政处罚等项目。委托管理费一般按照总货值计提2%-3%不等，支付节点为每月支付，包括签约额、回款额、计容面积等不同维度。
看上去，代建是一门稳赚不赔的好生意，尤其是在当下民营开发商普遍没钱的背景下。
目前有超过40家品牌房企涌入代建赛道。不过，仅有绿城、建业两家代建公司登陆资本市场。财报显示，其2021年毛利率分别高达46.4%、59.2%，远高于传统地产开发业务20%左右的毛利率。
为了活下去，去年下半年开始，在得知集团总部没有余钱给前线团队买地后，作为一家规模房企天津投拓负责人，宋楠就开始转身扑向代建业务，寻找土地方合作。但他去市场调研一圈之后发现，2021年一整年，在京津冀市场，仅有绿城、蓝城落地的2个纯代建项目，另外还有4个融资代建项目。
对此，宋楠团队的思考是，现在的市场寒冬期，开发商想自己不出钱做纯代建，这几乎玩不转。
他进一步对作者解释称，原来市场好的时候，很多城投自己拿地自己做，现在整体市场下行，城投自己不好干，于是找代建合作干。但一般代建品牌看不上，除非是绿城、金地少数几个大品牌，要么代建方带资入局，大家利益绑定在一起，所以有些项目做着做着，就从纯代建变成入股合作了。“如果最后销售不行，管理费拿不到，投的钱又退不出来，那就赔了夫人又折兵。”
地价高销售难，代建方难以大力出奇迹
身为一家北方省会城市区域城投公司操盘手，林达现在手里有6块地，3块处于开发运营状态，剩余3块仍在寻找代建方。
“我的底线是，保证项目不亏本，实现国有资产保值增值。一旦做赔了，就涉嫌资产流失，没办法交差。”林达向作者坦言，手里有一块2018年市场高点拿的高价地，至今不敢动工，一动就容易亏钱。
克而瑞统计称，截止2022年3月末，去年22个集中供地城市合计成交的2111宗地，仅有21%项目真正动工，且八成未开工地块中，仍有7%处于动迁中或未动迁，尚未达到土地平整状态。这与行业正常开发节奏明显相悖，快如高周转代表碧桂园，基本拿地即开工。
