民企开发商集体消失，地方城投被迫出手：去年拍地项目仅21％开工
对此，克而瑞资深研究员吴嘉茗在近期一场业内分享时认为，我们今年调研走访发现，很多地方平台托底能力和意愿在不断减弱，自身开发建设能力不如规模化房企，他们引入合作方，这会导致项目开发商周期拉长，效率可能比较低下。
苏州投拓人士周晖做过测算发现，首轮出让的15宗地净利润率并不高，基本都在3%-5%之间。他告诉作者，尽管地方通过对土地降价、缓交土地出让金等办法，提高项目利润率，但本身地价还是太高，“纯代建方自己拿走3%、4%的管理费，最后土地方可能还要赔钱，当地市场很少有纯代建项目”。
但是，土地难以长久闲置，只有转化为销售额货值才有实际价值。因此城投在寻找代建方时，也是十分谨慎。
城投操盘手林达告诉作者，我们倾向于融资代建，不能空着手来，想无本万利，把风险都由城投兜底，对方得出个几千万的前期启动资金。“相比民企，我们现在更信任央国企开发商，万一市场极端不好，项目干赔了，他们还有社会责任在，不会撂挑子跑了。”
眼下，房企出现暴雷潮下，不良资产处置AMC等金融机构，均主动或被动地增加了不少房地产项目。如何承接这部分所谓资方代建业务，不少开发商也悄悄打起了算盘。
“现在是代建的黄金时代，资方代建是未来方向。”绿城管理CEO李军此前曾表示，我们和金融机构一起出具纾困方案，对项目增加信用、品牌焕新、引进资本、保交付，将不良资产变现。
不过，至少当下来看，代建业务顶多算是暂时的防守策略，难以成为开发商的救命稻草。
“每年潜在新增市场需求逐步收缩，代建难以成为高成长性行业。”招银国际一份研报略显悲观地指出，整个房地产行业净利润率已下降至约5%，能够负担得起销售额的3.5-4%作为代建服务费的开发商越来越少，排名前5的公司已经约占60%的市场份额，下行周期，越来越多传统开发商的涉足会更加剧竞争，对目前25%的行业利润率形成挤压。
（文中周晖、宋楠、林达均为化名）
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