文|刘言
“不是说大批打工人撤离上海吗？为何租金每月还上涨了2000多。”
“今年毕业季本来工作就难找，都是一边找工作一边租房子，一线城市都不给我们留下的机会了吗？”
最近，波动的房租与租客预期之间的偏差，把房租话题吵上了社交网络热搜。
不少人认为这是一场“房东、中介、长租机构纷纷参与的合谋，他们联手炒高了房价。”
但诸葛找房研究院数据显示，2022年5月，一线城市平均租金为86.66元/平方米/月，环比上涨0.39%，同比上涨4.03%。并没有网上渲染的10%、20%，甚至更高。
虽然随着一线城市逐渐摆脱疫情笼罩，进入复工复产阶段，上海、北京、广州等地房租开始率先反弹，但整体反弹幅度低于去年同期。以上海为例，多个机构数据显示，去年同期租金同比涨幅近10%。
综合多方市场数据观察，租赁市场整体在温和回暖，租金虽然有波动，但远低于去年同期水平。且相较传统普租模式（个人房东直租，中介代理机构主要为链家、我爱我家等），长租机构（机构出租，包括自如、相寓、泊寓等）的涨幅并不高。
为何这波一线城市租金波动，导致了个人感官和市场实际情况反差？
哪种租赁模式涨幅较高，波动较大？
搞清楚这些问题，并实施有针对性的解决方案，将更有利于一线城市保持合理的租金价格，从而留住人才，加快复工复产进度。
租房市场回暖
进入今年6月份，疫情后市场复苏叠加毕业季租房热点，市场逐渐迎来复工复产。根据自如研究院数据显示，6月1日上海复工复产，租赁市场日均成交量已基本恢复至去年同期水平。同期，北京租赁市场需求逐步释放，尤其是长租市场成交量，环比增长超过30%。
盘古智库高级研究员江瀚认为，这段时间一线城市上海、北京租房热度较高是多方面因素叠加而成：
一是，从租房市场周期来看，4月-6月份本就是租房市场传统旺季，大量大学毕业生步入社会，租房市场就会逐渐出现需求增加现象；
二是，三年疫情下，催生了不少新的租赁需求，更多房客宁愿多花钱，也想换住更有品质的小区，或从群租状态转为单人租住等，这直接导致租房价格上涨，高品质房源更受欢迎；
三是，上海、北京疫情后逐步复工复产，压抑了两个月的找房换房需求被集中释放。
克而瑞数据显示，今年5月，上海个人房源租金为102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一个每平米月租金破百元的城市；环比上涨6%，涨幅排在55城前三。
58同城、安居客数据显示，今年 3月北京平均租金为6372元/月，5月北京平均租金继续上涨为6557元/套/月。
诸葛找房研究院数据显示，今年5月，一线城市平均租金为86.66元/平方米/月，同比上涨4.03%。
而我爱我家研究院2021年上半年数据显示，重点监测12城，上海整租平米租金最高，同比方面，上海、北京、南京、成都等6城平米租金上涨，上海涨幅较高接近10%。据克而瑞2021年发布数据，上海市2021年租金呈现连续上涨趋势，7月全市个人房源租金价格同比上涨16.45%。
可见，上海、北京此轮房租虽然环比上涨多月，但同比波动不及去年。
从数据反馈看，上海、北京房租上涨幅度较大的房子大多来自核心地段的普租房源。
从各区域来看，4月份，上海全市近六成区域租金出现上涨，其中黄浦区租金涨幅最大，上涨15.18%。
但同期上海集中式长租租金只出现微涨。5月，租金水平为162.55元/平方米/月，同比去年同期还下降了1.7个百分点。
在北京也是如此。综合头部房屋中介公司数据可知，上地、中关村、望京等租房热门地区，长租机构租金波动幅度明显低于普租。
根据《中国建设报》综合市场情况调查发现，虽然上海、北京的租房市场受疫情影响，但长租机构租金和成交量都比较平稳。今年第二季度，自如全国租金水平保持整体平稳，环比波动幅度均在±2%范围内。当前客户续约价格同比去年同期，平均涨幅在2.5%-3%，这一幅度环比、同比数据均低于一线城市普租价格在过去一年的涨幅。
