以北京望京地区望京路3号院租金波动为例。从2021年2月至2022年6月，普租房源累计变化为上涨32.4%，自如房源累计变化为上涨4.3%。其中，今年3月以来，该小区普租房源累计上涨7.5%，自如房源价格变化率为2.2%。
据悉，目前住房租赁市场中，约有30%房源由个人房东自行出租，俗称手拉手成交；30%的房源通过品牌房地产经纪公司，如我爱我家、链家等挂牌出租；30%的房源在一些规模较小、区域性的住房租赁中介公司代理出租。这三类加一起，基本上就占据了90%以上的租赁市场的供给。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，目前，一线城市租金并没有普涨，各区域租金有涨有跌，整体波动低于去年同期，机构化长租房租金波动幅度低于普租。而且机构运营的长租房市场占比还不高，当下消费者选择也很多样，长租机构尚不具备操控市场价格、哄抬租金整体上涨的能力。
定价逻辑决定租金波动高低
为何长租或者说机构出租会比普租价格波动小？背后原因主要是个人房东与机构平台的运营逻辑不同。
目前，个人房东和中介等通常采用对比定价法。一般来说，出租房子前，房东会把市场上现有的周边的同小区、同户型的房子价格对比一遍，再根据自己装修配套水平和心理预期定价，同时还预留出来与租客讨价还价的空间。
个人房东更依赖当下的客源情况和价格反馈，同时参考价格信息的来源比较窄，加上每一位房东自身认知偏差，往往对市场冷热有着主观但也片面的判断，因此定价存在天然不稳定性。他们相对更容易受到市场风吹草动的影响。
据悉，上海四五月份部分地区房租上涨过高，部分原因是复工复产后，房东想弥补损失。
自如数据智能中心首席科学家张宇宙博士认为，机构出租更关注其管理房源在长委托周期内、全部房源整体的收益率，即他们追求的是长期、稳定的高出租率，而不是为了一时的高租金，导致出租率降低。
简单来说，机构出租的运行逻辑中，规模>出租率>租金价格。
以自如为例，2022年新的业主委托模式“增益租”推出已近两年，今年一季度增益租业主委托量同比涨了400%。
增益租即自如采用无差价、无空置期、收益有保底模式，房东将房屋委托给自如长期运营，自如对房源进行标准化配置改造再转租出去。改造费（装修费）由房东负责，自如同房东签订1年-8年不等合同。
改造后的房屋品质会显著增长，房屋价值也有提升，不管市场房价涨跌，及房源是否出租出去，自如都会在合同期内付房东保底房租，而如果市场行情好，超出保底部分的租金收益，自如和房东分成。
张宇宙博士透露，这种运营模式有两个经营要素，一是，要有足够的规模；二是，在规模的基础上做到足够高的出租率。
规模方面，自如已处于稳定期，因此出租率对自如有着最高的优先级。只要一天房子没出租，平台就只付钱不收钱，出租率是关键指标。如一套2000元的房子租金涨了3%，自如每月多收60元，一年多收700元左右，但如果从日租金来看，房子空置3-5天，涨出来的钱就几乎没了。“所以会优先保障价格合理。”
自如目前已经把出租时效较传统普租的45天缩短到15天。
对自如来讲，何谓“价格合理”？据介绍，自如通过四层价值定价法来判定一套房子的核心价格。
最底层是区位价值，如一套房子在北京国贸和在天通苑肯定租金基础上有差异。
第二是楼盘价值，如在同一区域，2005年建的小区跟30年房龄以上的小区，容积率、绿化率、物业管理水平都不一样，楼盘小区本身属性的差异带来价值区别。
第三是房子本身，如房子面积、朝向、楼层等，这是到房子属性上的价值。最基本的，面积大的肯定要贵一点，面积小的要便宜点。
第四层是装修价值，装修老旧肯定不如精装修的价值高。
此外，市场上已经成交的价格以及销售周期，也会成为自如等长租机构判定一个特定房子定价是否合理的依据。
