多城烂尾楼业主强制停贷：已有买家胜诉先例，现房销售制或加速落地
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。根据一审判决，许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生需归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
但许先生不服，决定提起上诉。后经嘉兴中院二审判决，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
“项目烂尾后，购房者能否直接停贷，具体要看与银行的合同条款，不一定能够套用这个案例。”广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英告诉时代周报记者，从法律层面而言，业主直接停贷是违反了他与银行之间的约定。
何雁英进一步表示，购房者向开发商购买商品房，是商品房买卖合同关系，那么开发商迟延交楼或者无法办证，是开发商违约；而购房者向银行贷款，是借贷关系，那么不管楼房是否能够顺利交楼或者是正常办证，其实是不影响购房者应当要偿还贷款的责任的。
中原地产首席分析师张大伟也告诉时代周报记者，一般来说，房子烂尾之后，如果购房人不主动采取行动，银行贷款是必须偿还的。如果不缴或者断缴，其社会信用就会受到影响，日常的出行，工作都会成为问题，严重的还会被法院强制执行。
业主遇到项目烂尾，该如何正确维权？张大伟建议，首先应该第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》，如果不能解除可向法院提起诉讼。紧接着收集好证据，通过法院解除与银行的《贷款合同》。
“在两个合同都解除的情况下，其买房贷款就不再需要购房者偿还，但最终结果依然要以法院判决为准。”张大伟续称。
降杠杆的终点是现房销售？
在房地产下行周期，购房者观望的重点不仅局限在买与不买，还将关注焦点延伸至交房领域。购房偏好转向后，房企营销策略亦有所调整。个别业主停贷风波后，现房销售制度有望提前在全国范围内推广。
7月13日，闽系房企营销负责人张建（化名）对时代周报记者表示，现在在卖房时，比起区位、价格、配套等因素，最重要的是要跟购房者输出交付无忧的内容。今年以来，他明显感觉到购房者对企业经营情况、楼盘进度甚至是公司股权架构都更为关心。
“现在来看房的人，会关注公司实控人有没有减持、项目有没有被抵押、其它区域有没有交房，甚至会花钱调研企业，这些在过去都是没有的。说100句项目多好，不如1句能交房管用。”张建透露，今年以来其所在企业的项目在营销说辞中均将交付时间放在首位，还在项目营销中心投屏跟进项目进度。
2021年下半年以来，个别房地产企业陷入流动性危机，交付问题备受关注。商品房现售制度取代预售制度的呼声渐高，各地已进入探索阶段。
2020年，海南出台文件实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度。
亿翰智库研究总监于小雨对时代周报记者表示，个别业主停贷风波或从市场端加速现房销售制度落地。从购房者的选择偏好看，现在买家格外关注房企施工和交付进度，进而倒逼开发商销售现房，更倾向于选择央企、国企或有实力的房企。
合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，房企降杠杆、减少负债，目的是为了提高企业发展安全性。包括停贷在内的事件，本质上是房地产行业从高风险过渡到稳健发展的阶段中必然出现的阵痛，降杠杆的终点便是现售制度。
“很多城市已经在土地出让环节加上销售管理内容，引导房企现售。这是持续发展阶段，借此减少企业暴雷或项目烂尾。”郭毅指出，个别业主停贷风波或加速相关管理部门更审慎地看待房地产风险，不宜操之过急，尽可能通过更稳妥的操作方式让降杠杆的过程变得更稳健。
