《中国经济周刊》记者 张宇轩 北京报道
“5月开始，高校毕业生进入租赁市场，新增租赁需求增长强劲，将推动市场开启新一轮升温”，在贝壳研究院最近一期的北京市房产租赁市场月报中，发布方对5月市场走势作出以上研判。
据上述报告中数据显示，进入2022年，北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势，在高校毕业季来临之前，4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。
（近年来北京新增挂牌房源租金均价走势。数据来源：贝壳研究院）
房租进一步上涨的情况已经影响了不少租客。多名“北漂”向《中国经济周刊》记者反馈，5月初租房续约时遭遇大幅涨价，不少拒绝涨价的租客选择了换租价位更低的其他房源。然而换租新房源时，签约租价也显著高于该房源的上期合同价。
租客与中介的博弈中房租逐年上涨
“两年间，房租从3700元/月上升到4200元/月，再加上额外收的300元公寓管理费，以及商业属性的水电费，每月仅租房支出就将近5000元。”租客詹先生告诉记者，他原先租住了两年的公寓位于北京市东南三环，属于商业性质的公寓。在续租时，詹先生与公寓运营商谈不拢价格，对方执意提价，无奈之下詹先生选择退租。
“最近四年，如果以中介报价估算，每年房租上涨比例大概在10%左右，但这个涨价幅度是可以进行协商的。”租客李女士与丈夫两人租住在西城区西直门地铁站附近某小区，中介是链家旗下的自如平台。
（李女士的续租合同费用明细。 受访者供图）
李女士提供的租房合同显示，她所租住的房间是一个中等户型中的分租卧室，室内面积只有8.7平方米，每月租金3060元，这个价格比她在两年前首次租住时涨了100元。
所谓“协商”，不过是租客续租时与中介、房主等进行讨价还价。
“第一次租房的时候，月租金是2960元，合同一年签一次，到期后自如管家报出续租价3260元，比上年涨了300元。”李女士告诉记者，得知续签房租即将上涨，她与中介开始讨价还价。
由于不满中介提高房租，李女士与自如管家一番谈价颇费周折，一度打算寻找价格能与之前房租水平相当的房子。“去年疫情期间，平台上的房子不容易租出去，小区里空房子很多，考虑到这一点，自如最终作出让步，但还是加价一百元了事。”
如果不接受房租提价，租客只能选择换租其他房源，换租则要租客再付出一笔中介费。
“中介费一般与一个月的房租等额，这笔费用也可以讨价还价，但也顶多打至九折。”詹先生告诉记者，“这部分支出对于中介方面来说也是一笔收入，他们自然不愿意房租轻易降低影响收入。”
中介与房主说法不一，房租上涨牵涉两方利益分割
在链家、我爱我家等平台中，房主出租房屋可以选择两种不同模式。一种是中介模式，平台方负责将房源推荐给租客，名义上价格由租客与房主协商一致确定；另一种是托管模式，平台方从房主手中接管房源，与房主签订接收合同，再将房子租给房客，租金由平台方制定。
“目前托管模式已经成为自如主要业务模式，租金虽然由平台单方制定，但房主与平台按比例分取租金收益，每年租金上涨的份额房主也可以继续获益。”记者以房主身份接触了自如平台，一名工作人员如是告知。
“房租上涨是由于市场价格系统性上涨所致。”，该工作人员进一步解释，“目前租金年上涨率为5%，具体到每户租客，上涨约为100-200元。因上涨产生的收益，按上述比率，其中4%归出租业主，1%归自如”。
对于所谓的“系统性”上涨比例，该工作人员模糊地解释为“公司根据大数据测算”，但是拒绝了“房主”查看所谓“大数据”的请求。
而这一比例并不被租客认可，也与房主反馈的数据有不小差异。
李女士对5%的上涨率持质疑态度，“报价的上涨幅度应该在10%左右，根本不止5%，如果不在价格谈判上磨一下，租客要承担更大比例的租金上涨成本”。
房主郭先生告诉记者，北京市各区域房租水平差异很大，涨价幅度也基本上与区域房价的上涨程度挂钩，疫情前期有所下降，但之后又回温，中介反馈到业主端的租金上涨幅度基本上保持在3%左右。
郭先生称，自己在疫情前曾与某房产租赁中介合作过，“朝阳区的一套房子，2011年时中介报价是平均每个月9100元，一直到疫情前也只涨到9700元。”
