土地出让收入降三成，专家：靠卖地发展经济的时代已经过去了
对此，程雪阳表示：“长期以来，地方政府的态度一直都是，‘收入还可以’‘日子还过得下去’，从而缺乏改革的动力，感觉不到改革的必要性。改革是由危机来驱动的，‘没钱’作为一个诱因可以在很大程度上改变地方政府得过且过的态度。因此，在我看来，这次土地出让收入的下降对地方政府而言，与其说是危机，不如说是促进改革、增加地方经济转型动力的机遇。所以这并不是坏事，其实是顺应了变革的要求”。
但程雪阳同时承认，短期内，卖地收入的减少无法通过其他产能的增加来补足，而这意味着地方发展将进入一个“阵痛期”。
过紧日子与摆脱路径依赖
溯源土地财政模式的起源，不难发现，在1994年分税制改革后，地方政府财力和事权不对等，迫切需要扩充收入来源。加上房地产市场发展迅猛，带动与土地相关收入的快速增长，使得地方政府在既得利益的驱动下增强对土地财政的依赖。这也造成了地方政府行为“短期化”，专注追求眼下的经济增长。
基于上述前提，多位学者认为，“土地红利”于地方政府而言，已形成了路径依赖和思路依赖。
一面是长期的路径依赖，另一面需要面对土地出让金大幅下降的现实，中央财经大学经济学院副教授、公共政策研究中心主任路乾表达了他的担忧，“这很可能会对地方的教育、社保、医保、基建等公共服务带来影响，比如工作人员的积极性受到影响，行政效率会因此降低等”。
对此，程雪阳建议，面对财政收缩，政府应该缩减开支，把资金用到最急需的领域。
“手里没钱了，应对的方法其实就是开源和节流，开源说白了就是增加税收，但这肯定不行，国家一直在加大力度实施大规模增值税留抵退税政策，不可能再让大家多缴税。重要就是节流，对于不那么紧急的项目，比如扩宽马路、修地铁这种中长期的规划项目，地方政府没必要一定要在近期内拨款、开工”。
此外，与土地财政严密捆绑、相伴相生的房地产行业可能会引发的风险更值得深入思考和研究。
复旦大学经济学院教授兰小欢曾公开表示，土地真正的力量并不完全体现在“土地财政”上，而是以土地为抵押撬动的银行信贷与其他各路资金。在他看来，“土地财政”一旦嫁接了资本市场，加上了杠杆，就形成了“土地金融”，像滚雪球般越滚越大，推动经济飞速发展同时，也造就了地方政府越滚越多的债务。
在中国，房地产企业一直以来多凭借高杠杆、高周转实现快速扩张，即使是房地产头部企业，也运用的是这种模式。具体操作则为，房企拿地后，火速开工以使项目达到预售条件，拿到预售款后，则通过种种方式提前支取预售款，然后开启新一轮拿地、开工、预售、支取预售款的流程。
在程雪阳看来，过去的房地产发展模式对地方经济的转型带来了风险和阻碍。
“中央正是因为看到了背后的风险，所以要着手进行改革，下了很大的决心要摆脱房地产的旧有发展模式。”程雪阳说。
近几年，中央对房地产市场出台的多项调控政策一直坚持“住房不炒”的基本原则，以便让市场供求关系真正发挥作用，同时引导资本流向其他产业。并且要求负有调控主体责任的地方政府精准施策、一城一策，既避免市场过热，又防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。
倒逼发展模式转型
2022年4月12日，中国建银投资有限责任公司和社会科学文献出版社在北京共同发布了《中国投资发展报告》（下称《报告》）。
《报告》指出，尽管房地产市场的全面触顶已经为时不远，但这并不意味着当前中国经济发展不再需要房地产，甚至不意味着对房地产的依赖度快速下降。在过去十几年中，随着房地产市场的火爆，卖地收入已经成为大多数城市最主要的财政收入来源，而替代土地财政的，只有房地产税一种可能。在欧美等国，房地产税是最重要的地方财政收入来源。
