110平米房到手仅61平米,记者调查公摊面积是否取消之争
王初原介绍说,以太原为例,房屋成交时,合同上的成交价是以包含公摊的总面积计算,而房屋总面积会直接影响物业费、采暖费等的计算。业主在购买房屋时承担的公摊面积费用,包含门厅、过道、电梯以及外墙一半的厚度,但在实际中,业主很难因为承担了公摊面积的费用而对这些地方主张权利。
在孟丽娜看来,一直以来,公摊面积被包含在物业费、暖气费、精装费用内,一定程度上给购房人带来了额外的负担。如公摊面积是不是加装暖气,房地产开发企业说了算,购房人无从知晓,造成了信息不对等。
“《商品房销售管理办法》明确规定,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人对其享有权利,承担责任。因此,分摊的共有建筑面积部分由分摊的购房人共有。实践中,如发生权属不清的问题,可由相关共有人或委托业主委员会结合规划图纸、分摊部位约定等,及时主张共有权。”孟丽娜说。
在何红艺看来,现实中公摊面积的存在导致维权难的情况,主要涉及业主如何实现共有权利的问题。根据民法典规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而业主之间难以达成合意,是造成维权困难的主要原因。
她还提到,实践中还存在利用公摊部分营利的情况,如公摊面积上设置广告、车位等带来的营利收入,如何分配的问题。按照民法典相关规定,业主共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。但在现实中,施行情况并不理想。
北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华则提出,今后如果开征房产税,公摊面积制度可能面临更大的质疑。
取消公摊尚有难度
亟须完善相关规定
争议之下,“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两会”期间,全国政协委员洪洋提议“取消公摊”,认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束,建议国家取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。
作为深受其害的购房者,李黎直言,公摊面积制度对购房者是不公平的,这是一种不透明的消费。消费者一旦出现关于公摊的纠纷时很难通过实测手段来确定交房时的准确公摊,主要是“公共部位面积”很难测算。她支持取消公摊制度,“即使房子单价上涨了,我也希望能够明明白白消费,买了一平方米,就能有一平方米的生活空间”。
那么,取消公摊面积制度当下具备可行性吗?
在孟丽娜看来,取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此,商品房无论是按照何种方式销售,均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售,也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在,必然要由部分或全体购房人分摊。
“一律取消公摊面积,入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题,如果购房人个人无力管理,则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后,我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的,如果取消公摊面积,以使用面积计量,会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨,反而会引起另一种误会,以为涨价了。
在包华看来,取消公摊并不难,但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。目前,测绘报告中没有房屋使用面积的数据,如希望用使用面积作为计价、计费、计税的依据,就需要对已有房屋补测该数据。“姑且不论是否有足够的人手完成这项工作,仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积就是一件非常复杂和棘手的事情。”