十问十答丨李宇嘉：公摊不可避免，可以探索公摊和套内面积差异定价
110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米，公摊占比高达46%？公摊这笔“糊涂账”再次牵动购房者神经。摊成本、不摊收益，开发商虚增公摊……公摊背后的种种猫腻也让购房者权益受损。
实际上，取消公摊以套内实际面积定价销售的呼声持续多时。公摊大小直接影响到住房的公共服务和购房者的居住体验，但是公摊不透明直接拉底了购房者的获得感，两者如何权衡？公摊难题如何破解？
腾讯财经十问公摊疑云，邀请广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读：
1. 加上公摊面积以建筑面积销售，这种销售模式是如何提出来的？
李宇嘉：这个模式是学习的香港。有人以为是李嘉诚创造的，实际上早在1954年霍英东就创造了这个模式。当年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。
因为将整栋楼拆分成单套卖后，就涉及到公用部分面积的分摊问题。在内地，过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），虽然公摊高，但有高速电梯、物业管理、采光通风好等，居住体验是提升的。买房无法撇开公摊面积，这个模式本身没有太大问题。
2、住房公摊面积是如何计算的？
李宇嘉：2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。套内面积是业主实际使用面积，公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
3、公摊面积在我国大陆是从什么时候开始实行的，在政策层面、或者在房地产市场层面经历过哪些变化？
李宇嘉：我国住房市场化、货币化改革以后，全国主要城市大规模建设商品住房的小区后就开始借鉴香港的公摊面积的做法。1995年，住建部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，从政策层面将这种销售模式确定了下来，到目前，计算的规则没有变化。变化可能出现在住房规划方面，比如高楼层住房增多，小区设计更重视消防安全、环境美化和公共服务等因素，导致住房公摊比例上升。
4、 为什么不同的住房公摊的比例差距很大？ 有的公摊不到20%，但有的高达40%？
李宇嘉：现行规定对于公摊面积大小没有比例限制。公摊的大小主要是根据项目的定位和公共设施规划、配套设施需要。比如是住宅项目还是商业项目、低密度还是高密度项目，改善项目还是刚需项目。如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，导致公摊面积也会增加。再比如，低密度住宅（如别墅）的利润高，开发商有内在激励将公摊更多挪到高层或洋房部分。
5、近日有购房者称其公摊比例达到46%，是否符合常理？
李宇嘉：46%的公摊确实太高，很少见。而且远超开发商承诺的31%的公摊率，这其中应该存在不合理的地方。根据报道，这套房增加的公摊主要体现在墙体的厚度上，外墙一半厚度计入套内建筑面积。近一米的外墙是否过大，要看这部分面积是否为业主居住所必须的。我认为，若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异，就可以通过仲裁等司法途径解决。
尽管1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条中，对公摊面积具体测量的标准也很清楚。但对广大业主来说，测量太专业、人为操作空间太大，所以既需要实施细则，也需要落地监管。
不过，公摊较小也并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊、套内面积增加了，但舒适度、安全感也降低了；再比如，开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。
