十问十答丨李宇嘉：公摊不可避免，可以探索公摊和套内面积差异定价
6、开发商做大公摊的动机是什么？公摊面积中可能隐藏哪些“猫腻”可能损害到购房者利益？
李宇嘉：做大公摊面积会让整体建筑面积虚增，公摊部分的建筑成本也比套内建筑成本低，对开发商的盈利是有帮助的，这也是开发商的动机所在。因为产权不清晰，边界模糊，损害购房者权益的地方主要有三个方面：
一是，作为共有部分的公摊，专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明，而“老生常谈”的监管又太弱，就给侵犯业主权益创造了空间；
二是，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为已有；再比如游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同；
第三，公摊部分的建造成本也不清晰。比如，电梯和楼道的装修、取暖的标准和成本价格却和套内价一致，这实际上也在损害购房者的权益。
7、实际上，香港已经取消公摊，要求地产商用套内面积标价。目前对取消公摊的呼声也很高。您是否支持取消公摊，如果取消对房价会有影响吗？
李宇嘉：言及“取消公摊”是情绪之举。从定价来说，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。不管是以前的房产证，还是现在的不动产证，都要求标明套内面积和建筑面积。按哪个面积定价，实际上没有区别，只是折算的单价不同而已。公摊对房价无任何影响。
最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上，要规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。
8、让公摊清晰透明，您觉得还有哪些改进方案？
李宇嘉：我觉得可以先做到公摊面积和套内面积差异定价。把公摊的成本和住房套内建造成本分开计算、分开定价。套内和公摊的建造、装修成本本来不一样，差异定价也是合理的。如果这样做，在购房者买房的时候也能明确知道公摊的范围，对公摊的成本也更清晰透明，也有利于监管。
从行业背景来说，以前楼市是卖方市场，开发商处于优势、强势地位。但是现在楼市逐渐进入买方市场，开发商不应该强硬的在公摊上做文章，而是应该顺应购房者对于信息透明的要求，把公摊真正用在业主身上，提高他们在社区居住体验，也有助于房屋未来的增值。
9、国外购房存在公摊面积吗？和国内有什么异同？
李宇嘉：国外并没有“公摊面积”的概念。以欧美为例，楼市销售是按套来计算的，不是按平米，也有国家按照实际使用面积计算，买卖双方先确定建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台等都清楚地标出位置和面积，建筑商必须按图施工，如使用面积有出入会受到监管部门严惩。欧美国家是土地私有制，连同土地和房屋一起销售，以独栋别墅为主，就不存在公摊这种说法。
10、如果购房者在收房时，发现公摊面积不合理，能有哪些维权的方式？能否获得赔偿？
李宇嘉：维权的方式，我觉得可以参照这个项目规划报批的时候确定的公摊面积，交付之后再实测面积来算公摊面积。其实现在房屋买卖合同都有关于实际面积出现差异后的解决条款，在一定比例内的差异，购房者可以要求按比例赔偿，也可以选择不收房终止合同，具体看购房合同是如何安排的。
