“市场收缩过了头，反而会积蓄起自发修复的动能。”8月31日，在万科举办的2022中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表示，住房的刚性需求仍然很强，房地产依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。
郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。
谈市场：重申短期筑底判断
今年6月，郁亮提出“筑底”论，在此次中期业绩会上，郁亮再次重申这一判断，“从短期来看，市场已经筑底，但修复是一个缓慢温和的过程。”他认为，市场收缩过了头，反而会积蓄起自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。
郁亮坦言，7、8月份和6月份之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落。另一方面，7月以来，出现了“停贷”事件等新问题，如一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。
但对于市场走势，郁亮直言看好。他表示，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿－11亿平方米；同时，按照当前新开工降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平。以上预测还没有考虑居民居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。“但目前住房的刚性需求仍然很强，房地产依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。”
郁亮认为，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现，目前看来，“稳预期”还存在较大挑战。但重建市场信心有多种方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。
房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。“此类地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。”郁亮称。
谈行业：关键是想办法“生火取暖”
房地产行业已经进入冬天，哪怕是头部房企也在积极寻找“过冬”的方法。就行业而言，郁亮提出，当前行业最关键的问题是生火取暖，如果不能生火取暖，其实在冬天里面生存还是会受影响的。“我们没做老大的时候，经常被问及能否再回到行业老大，但万科在规模跟债务方面一直比较克制。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。”
财报数据显示，2022年上半年万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.23亿元，同比增长10.64%；经营活动产生的现金流量净额为82.88亿元，同比增长22.12%。
也是深切感知市场寒意，万科接下来的投资策略依然求“稳”。据万科执行副总裁刘肖介绍，“公司的投资策略长期还是坚持‘量入为出、合理仓位’的理念，确保经营的安全性，比追求规模更重要。”
在投资节奏上，刘肖指出，当前万科未结算的资源：包括在建的，以及尚未开发的合共有1.37亿平方米，去年结算量大概在3570万平方米，能够满足未来3年以上的发展需求，因此万科在投资节奏上一直还是比较从容的。
地产分析师严跃进表示，受销售端情绪收缩影响，当前房地产市场供给端也保持“收”的状态，求“稳”是当前所有房企的共同认知，这从强调销售回款就可见一二，但是否能稳得住、活下去也并非都能做到。
谈分拆上市：不看重短期市场估值
受整体市场下滑影响，万科上半年也交出销售负增长的答卷。2022年上半年，万科实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。
