当心银行提前追款
“您好，我是银行直贷经理，我们这边办理住房贷款降息转贷，就是把之前的高年化利率降为低年化利率，有一笔贷款额度给您，您这边需要吗？”最近，你是否接到过类似的电话？
随着提前还贷越来越“流行”，坊间充斥着诸多关于“贷款置换”“转贷”等操作手法，这条“产业链”上的其他生意——例如信贷中介，也越发忙碌了起来。
《每日经济新闻》记者作为贷款人，近日也接到了这样的“转贷”业务推销电话。
关于此业务的操作流程，该经理并未直接答复，而是先向记者询问了四个问题：当时按揭了多少？还了几年？每个月还多少？有没有房产证？“这个是必须有房产证才能办的。”该经理强调。
中介向记者宣传“转贷”可大幅节约利息支出
据该经理介绍，以上表为例，若按揭贷款30年，金额100万元，利率5.88%，还款方式为等额本息，则转为20年抵押贷款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情况下，总利息少了69.52万元。
具体流程方面，“要转贷，我们先垫资，把它变成一个全款房，然后再抵押给银行，这样你30年的年限就变为20年，年化利率可以降到3.7%。”他介绍道。
办理周期大概需要一个半月。“如果你想多用资金的话，也可以贷出来，利率也是那么低。”他补充道，万一后面利率再上浮就划不来了，只要办下来，利率就是固定的。
关于他们先行垫资一事，他说道：“先把客户资料递交银行，银行出批复之后，我们这边有专门的资方给你垫资。假如垫30万，抵押出来之后再还给资方。”记者询问资金来源，他只说“肯定是正规的”。
记者表示了这样操作是否会有风险的担忧，他解释称：“风险是不会有的，因为我们专门做这个业务，就肯定有一定的把控性，有特殊的渠道。”
根据信贷中介的表述，其与银行有着较“深度”的合作。那么银行是否真的会和他们合作呢？流程是否正规？
《每日经济新闻》记者就此咨询了某国有银行个贷中心经理，他坦言，的确会有银行与贷款中介合作。
“必须要全款的房子，信贷中介公司有正式的营业执照才行，也不是那么简单。”他表示，银行方面，业务都是正规渠道。
记者进一步询问了贷款中介公司先行垫资一事，该个贷经理表示：“如果产权证已办理，审核通过以后，房子有按揭的话，必须先全款结清，所以他们先把贷款还完，然后全款交给银行，办理抵押，银行再放款。”在结清按揭贷款到重新发放抵押贷款期间，信贷中介会搭个桥先行垫资，然后等银行发放抵押贷款后再还给他们，多出来的部分，可自行支配。
令人疑惑的是，难道真有白白垫资这等好事？资金成本怎么算？
记者了解到，垫资不是无偿享受的，信贷中介公司，还要收取一笔“垫资费”。该个贷经理表示，此类公司跟银行合作，可能会包装一下，向客户收取费用。他透露，垫资费率可能在千分之三左右，“反正很高”。而收费的过程，银行全程不参与。
从住房按揭贷款到抵押贷款，贷款品种的转换，即为所谓的“转贷”。
在网络上搜索，类似的“房屋抵押贷款”广告页面还有很多。
当记者询问，垫资操作是否有风险，银行是否会审查贷款还款资金来源是否为自有资金以及抵押贷款用途时，无论是信贷中介公司还是银行，都未予正面回答。
从审慎经营的角度来看，此类操作或存在一定的合规风险。除此之外，购房人还需要着重注意的一个问题，则是“期限错配”。
根据信贷中介的说法，“转贷”之后，抵押贷款年限可长达20年，如此一来，贷款期限从30年到20年，由于利率的降低，月供也不会有太大波动。
然而，从记者的了解情况来看，银行在实际操作中，或与贷款中介的说辞，有较大的差距。
“一般来说，房产抵押贷款的期限为1年、5年，最多10年就封顶了，做不到20年那么长。”前述银行个贷经理表示。
而随着期限缩短，月供压力也会骤然放大。依然沿用前述案例，《每日经济新闻》记者作了一个测算。
