作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
市场越来越扑朔迷离！
越是看不到实际的成交价和挂牌报价，大家心里就越不乐观。
8月结束后，深圳二手房2000套的成交量再次给大家浇了一盆冷水。
原本5月突破2318套，成交逆势反弹的喜悦，再也不见踪影了。
现在大家都揣着票子更加小心翼翼，因为不知道何时会有松绑政策，不知何时牛市能再现。
但是大家仍旧对未知的市场充满好奇。
有人问，真有那么多降价的房源吗？业主们到底还能扛多久？现在到底还能不能上车？
带着这些问题，接下来英雄认为有必要看看下面几组数据。
会有你想要的答案。
先来看挂盘量的变化。
量在价先，挂牌量，成交量往往都跑得比价格快。
这几天，深圳房中协披露了8月四个中介平台（乐有家、世华、贝壳找房、中原）的挂牌总量。
这4个中介平台，基本囊括了深圳绝大部分二手房源，整体数据变动，有一定的说服力。
于是有不少人以此为依据认为，卖家已经开始悄悄抛售了。
数据显示，截至2022年9月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源97398套（存重复房源），对比8月1日统计的88005套挂牌房源增加9393套，环比增长率为10.7%。
英雄拉了一下更早之前的数据，4大中介平台包含重复房源，2021年10月整体挂牌达到148403套，相比当前的97398套多了51005套。
有如此大的差距，根本原因是受去年监管要求发布房源必须遵循“三码”俱全政策所影响，导致今年1月份，中介挂牌房源断崖下滑，目前仍然是挂牌房源恢复调整期。
虽然每月挂牌房源有所增加，但很明显，已经不能作为衡量业主加速卖房的依据，只能说明回暖不够给力，业主放盘的意愿暂时还没有明显的提升。
至少需要等到存量挂牌房源恢复到去年同期水平才能说明问题。
想知道现在真实的市场如何，除了挂牌量，就是价格。
再来看价格的变动情况。
随着挂盘量的增加，大家都很好奇，深圳到底有没有回调。
最近由于一些笋盘个案太多，不少人也认为不足以说明问题。
英雄追踪了一下2020年至今的数据，参考乐有家20个热门片区的挂牌价格变化可以看到，价格回调是有的，但是没有暴跌。而且相比2020的大牛市，很多核心片区的调整幅度只能算是小有回落。
这是20个片区的变动。
实际上，如果回溯更大范围的数据会发现，2020年四季度上涨最快的50个区域中，连龙岗的平湖、木棉湾、百鸽笼，罗湖的泥岗、东门、笋岗，成交均价同比涨幅也超过了20%。
那么，如果要彻底抹平2020年大牛市的涨幅，需要多久？
英雄根据前面的数据做了一下预测。
如果按照每个月回调2%的幅度，至少还需要经历4-10个月深圳二手房才会真正回到2019年年底的价格。
比如龙岗中心城片区，2020年四季度成交价同比涨幅达到12.3%，经过2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的变动，以2020年四季度作为锚点才回调4.35%，相比2019年四季度仍然有7.45%的涨幅。
如果每个月按照2%的回调幅度，经历4个月成交价才会回到2019年四季度的水平。
再比如南山南头片区，2020年四季度成交价同比涨幅达到40.52%，经过2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的变动，以2020年四季度作为锚点才回调14.8%，相比2019年四季度仍然有19.74%的涨幅。
如果每个月按照2%的回调幅度，经历9个月成交价才会回到2019年四季度的水平。
当然，这些结论是基于接下来每个月回调幅度是环比2%的基础之上。
实际上，当前深圳绝大部分片区的回调幅度基本上需要经历2个月的叠加才会达到1.5%—2%左右的回调幅度。
