“房贷置换”套路起底：中介费逾万、需反复“倒贷”、或被追刑责
在高息房贷下，营业贷违规流入楼市再次“死灰复燃”，这次经营贷的“化身”不是首付“帮手”，而是“房贷置换”。
简单来讲，“房贷置换”指的是通过一系列包装手法将高息的房贷转为利息更低的经营贷。在高息房贷较为普遍的情况下，这种号称由专业中介做的转贷生意越来越多。
那么，对于贷款人来说，转为经营贷成本真的降低了吗？这其中又有什么风险？
高息房贷转贷，一次“中介费”就上万
“只需换息不还本金”“利率3.5%，速度快额度高”“500万元房贷可省去百万元利息”……近期，“房贷置换”的广告充斥在社交媒体中。
对于中介机构如何进行高息房贷转贷营业贷操作，新京报记者联系上一家专门做转贷生意的中介。该中介的工作人员称，第一步，由中介方借“过桥资金”先把房贷结清；第二步，通过中介“包装”成经营者，“包装”资料包括“营业执照”“经营流水”等使其符合经营贷申请条件，然后拿房本向银行申请经营贷。
事实上，经营贷指的是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。为了扶植中小经营者，经营贷的利率普遍较低，一般为3%-4%之间。
按照上述中介人员的推算，若一套房产需要贷款100万元，期限10年，按照按揭贷款、抵押贷款年息分别为6.37%、3.6%计算，贷款置换之后，贷款人最多每个月可以少偿还近2000元的利息。
不仅如此，对于贷款人眼下缺钱的现状，上述中介人员还向记者介绍了一款“先息后本”的经营贷还款方式：“在贷款期间，你只需要还息，不需要还本，在贷款期限到期时，再还本即可。比如，以100万元的经营贷为例，贷款期限为3年，年利率为3.1%，每月只需要两千多元的利息，到期后需要偿还本金。如果你觉得3年期限短，可以申请10年的期限，利率为3.7%左右，10年后才需要偿还本金。”
那么，这样一套包办的转贷操作需要收取多少中介费呢？上述中介人员表示，“中介费包括两个部分，一是包装费，单独收取5000元，另外一笔是过桥资金利息费用。假设借中介100万元的“过桥资金”就需要支付1.5万元的利息，那么包装费加上利息费用共计2万元。”这仅仅是一次性办理的中介费，如果经营贷到期仍然需要续贷的话，同等条件不变的话，还将收取同样的中介费，这样下来，中介费是叠加的，“越滚越大”。
对于此中存在的风险，这名中介人员称：“我做这个有2年了，经手很多客户的成功案例，营业执照也都是现办的，没什么风险。”
每隔固定年限需再次“倒贷”
根据不同银行的要求，经营贷一般有固定的期限，比如3年期，5年期等，时间越长利率越高。一旦固定期限到期，就面临着“倒贷”，依然需要再次借“过桥资金”和付中介费用，也就是说，此后每次申请经营贷，都需要再次支付中介费用。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，市场上又产生很多“贷款置换”的生意，主要是由于利差的存在，经营贷主要是支持中小微企业的，其贷款利率都在4%以下，而不少“高位站岗”购房者的房贷利率可能在5%甚至6%以上，所以从需求端来讲，市场是有这个需求的。
“经营贷是支持中小微企业的，国家也控制流入房地产的资金比例，而经营贷转房贷的做法相当于资金变相地流入了房地产，对房地产行业本身带来资金风险。同时，如果用经营贷去炒房，也加大了银行贷款的风险，一旦购房人资金链断裂，银行就会受到冲击。”李宇嘉如是说。
值得一提的是，就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》），对经营贷流入房贷做了明令禁止，而且从多个维度进行防范和惩治。
《通知》规定，要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外,《通知》还明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
