最近几天，网红经济学家马光远关于“房地产泡沫到底能不能破”的言论彻底火了。在他看来，我国的房地产泡沫不能破，原因一方面是，我们现在还没做好房地产泡沫破灭的准备；另一方面，房地产泡沫破灭，70%-80%的财产将化为灰烬。
马光远此言一出，就遭到了很多人的强烈抵制。有人甚至直言，马光远这家伙估计名下有很多房子，要不然也不会绞尽脑汁维护房地产。
在我们看来，马光远的话虽然不受待见，但基本说的是实话。值得欣慰的是，相较于董藩、樊纲、董志武等喜欢避重就轻，对房地产泡沫视而不见，不敢承认房地产有泡沫的专家、教授、经济学家们，马光远更加真实。
我国的房地产到底有没有泡沫？答案是显而易见的：有。但也并非像很多人想象的那样，泡沫已经大到即将破裂的地步。我们更倾向于认为，我国的房地产泡沫是结构性的。
判断房地产是否有泡沫，并不是靠臆想，而是有专业的指标。房地产泡沫的衡量指标到底是什么？个人认为，要从四个层面观察：一是居民收入是否能追赶上房价；二是房屋供应量是否远超过真实需求；三是房屋空置情况；四是租售比是非合理。
第一，房价收入比。全国的房价收入比数据没有统一的答案，我们只查到了诸葛找房网发布的2021年全国百城房价收入比报告：2021年百城房价收入比为12.0，较2020年降低0.8。报告指出，整体来看，2021年房价收入比“两连降”，居民购房压力进一步减轻。
我们想说的是房价收入比指12.0，真的太高了，因为按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。这意味着，我国百城房价收入比数值远超国际合理区间，已经属于“房价过高”的范畴了。从房价收入比的角度看，应当承认中国是存在房地产泡沫的。
另外，国际上比较通行的说法认为，住房消费占居民收入的比重应低于30%，反观我们国家，2020年央行报告显示，我国城镇居民家庭住房消费占收入的比重竟然高达77%。
第二，易居研究院专家透露，过去三年，我国每年的新房供应量在1500万套左右，而真实需求只有不到1000万套。这意味着其中有1/3是过剩的。不久前，第一财经报道，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积39.8平计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。商品房广义库存量更惊人，达到38.4亿平方米，可供近1亿人居住。
事实上，在2019年底，易居房地产研究院就在报告中预测，从2020年起，我国的新房市场就将步入“供大于求”的局面。回过头来看，易居的预测已经得到应验了。而具体来看，一二线城市的住房过剩情况，远不及三四线城市，像广西防城港市的库存，足足需要12.7年才能消化完毕。
当然，新建住房“严重过剩”的情况，不仅仅局限于三四线城市，像哈尔滨、长春、呼和浩特等省会城市积压的库存都需要8~10年才能卖完。
第三，房屋空置情况，有专家估算过，我国现有空置住房可能高达1.2亿套。西南财经大学研究机构也曾发布报告显示，2018年我国城镇地区商品房空置率达到了惊人的26.6%。无需多解释，大家也都能明白，如此高的空置率意味着我国房地产的泡沫程度是不容低估的。尤其是过去这十年，埋头于造城，靠棚改拉动发展起来的三四线城市，房地产泡沫化程度更加严重。
