【第426期】秦虹：房地产企业经营模式亟需完善
自上世纪90年代进行城镇住房制度改革以来，房地产业对我国经济社会发展起到十分重要的作用，不仅推动城市迅速发展变化，而且贡献了财税、增加了就业。在持续的实践探索中，房地产企业走出了一条以提供商品房快销方式为主的开发模式——“拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售”，地房轮动，循环往复。
同时也要看到，多年来，我国房地产开发资金以银行贷款等短期间接融资为主，走的是“高负债、高杠杆、高周转”模式。随着我国经济社会的发展，城镇化率不断提升，城镇人均住房面积已近40平方米。房地产开发经营“三高”模式，已越来越不可持续。2021年下半年以来，国内部分房地产企业备受高负债困扰，部分房企因资金周转困难出现违约，就是一种警示。出于防范化解金融风险的考虑，房地产企业经营模式亟需完善。
随着我国城镇化深入发展，居民合理住房需求不断满足，新房总量的增长空间将逐渐减少。同时，“房住不炒”定位将长期坚持，房地产行业资金使用要求会更加严格规范。这都提醒房企应加紧转型。进一步说，一个成熟的房地产市场，已不是“拿地—盖项目—卖房子赚钱”的逻辑，更多的是怎么通过提高产品质量和服务水平，通过资产的综合经营管理，来获取长远可持续的收益。
比如，可积极探索开发与持有运营并重的盈利模式，除了继续做好商品房市场供给，可探索扩大股权运营类物业收入比重，通过获取稳定的现金收益预防房地产销售市场波动而产生的危机。特别是，注意发掘长租房市场机遇，发挥房地产企业在提升租房市场房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，提升服务质量和水平，寻找更加可持续的发展路径。同时，还应积极参与各地保障性租赁住房建设与运营维护工作。
又如，可积极参与到城市更新行动中来。截至目前，我国城镇化率已经超过60%，城市发展进入到城市更新的重要时期，正在由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。这里面蕴含着巨大的发展机遇，房地产企业可发挥自身优势，积极参与推动政策层面进一步完善，为推进城市更新行动贡献出自己的力量。
从某种程度上说，房地产企业转换盈利模式和业务转型实际上就是在布局自己的未来，做出精准判断非常重要。当然，在这一过程中，支持房地产企业转型的相关政策应及时配套推出，以促进房地产业良性循环和健康发展。
原文链接：房企经营模式应完善
今年，有两则关于区域互认的消息引发关注。一是天津相关部门日前实施新修订的《天津市居住证管理办法》和《天津市居住证积分指标及分值表》，增加了“推动京津冀居住证互认”和放宽居住证申请条件等内容。二是国务院办公厅发文“支持试点地区在城市群内开展户籍准入年限累计互认”。
两者均着眼于户籍制度改革，推动劳动力要素合理畅通有序流动，进而盘活区域经济社会发展格局。尤其是京津冀居住证互认，对于促进京津冀协同发展、推动区域劳动力要素市场化配置意义深远。
央地两个层面发力扩大区域互认并非偶然。一段时间以来，一些区域的人力资源共享、劳动力要素配置等，都受到不少隐形因素制约，市场化配置程度不充分，尤其是体制内外人力资源配置的矛盾，很大程度上影响了区域劳动力要素市场化配置。
包含劳动力在内的要素市场化配置是现代化经济体系的基本特征，要素市场化配置改革是建设现代化经济体系的重要制度保障。从这个意义看，区域互认改革，有利于拆除阻碍劳动力流动的藩篱、打破区域分割，有利于加速推动区域人力资源共享，促进人员、物资自由流动，进而有利于实现区域经济一体化发展。其必要性和紧迫性不言而喻。
有人担心，当落户门槛不断降低，区域互认增加，会不会导致个别大城市不堪重负，小城市被“虹吸效应”影响发展？实际上，这种担心是多余的。区域互认改革的目的，恰恰是通过破除城市群内部的户籍壁垒来实现劳动力要素合理流动和分配，避免大中小城市过度失衡，从而真正推动区域协调发展。
原文链接：区域互认有助劳动力高效配置
好奇心是人类普遍存在的心理状态，也是一种本能情绪。心理学研究认为，好奇心包括知觉性好奇心和认知性好奇心。知觉性好奇心是一种促使个体通过感官刺激寻找新异信息的驱动力，认知性好奇心是一种获得知识与信息的需求和渴望。
